5.1 Grundsatz: Gemeinschaftliche Verwaltung
Wie ist die Verwaltung geregelt?
Die Verwaltung des Gemeinschaftsgrundstücks steht den Teilhabern (Miteigentümern) grundsätzlich gemeinschaftlich zu (§ 744 Abs. 1 BGB). Sie können die Verwaltung auch einem von ihnen oder einem Dritten übertragen (dazu unten Abschnitt 5.4) oder auch in einer Satzung regeln (dazu unten Abschnitt 5).
Bei gemeinschaftlicher Verwaltung müssen sich die Teilhaber einigen oder einen Mehrheitsbeschluss herbeiführen (§ 745 Abs. 1 BGB).
Mehrheit der Anteile
Dabei bestimmt sich die Mehrheit nicht wie gemäß § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG nach Köpfen. Es kommt nicht auf die Mehrheit der anwesenden Miteigentümer an, sondern vielmehr auf die Mehrheit der Anteile im Verhältnis zu der Gesamtsumme der Anteile.
Grenzen für Mehrheitsbeschluss
Nach dieser Vorschrift kann aber durch Stimmenmehrheit nur eine "der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung" beschlossen werden. Eine wesentliche Veränderung des Grundstücks kann nicht beschlossen oder verlangt werden (§ 745 Abs. 3 Satz 1 BGB).
Zulässige Mehrheitsbeschlüsse
So kann die Teilhabermehrheit gegen den Willen anderer Miteigentümer einen Garagenvorplatz sicher nicht in einen Kinderspielplatz umfunktionieren. Sie wird aber wohl durchsetzen können, dass der Zufahrtsweg zu den Häusern mit demontierbaren Absperrpfosten versehen wird, um zu häufigen Zuliefererverkehr zu unterbinden.
Auch die Kündigung eines Mietverhältnisses kann mehrheitlich ausgesprochen werden.
Besonderheiten im Prozess
Die Beschwerdebefugnis in einem Gerichtsverfahren steht nur allen Berechtigten gemeinsam zu.
Ist eine Mietwohnung von einer Bruchteilsgemeinschaft vermietet, kann die von der Bruchteilsgemeinschaft beanspruchte Duldung einer Wohnungsmodernisierung auch von einzelnen ihrer Mitglieder aus eigenem Recht klageweise durchgesetzt werden.
5.2 Vermietung an Teilhaber
Welches Recht gilt?
Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft eine im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Wohnung gegen Zahlung eines Entgelts einem Mitglied zur alleinigen Nutzung, stellt sich die Frage, wie die Rechtsbeziehungen zwischen den Mitgliedern der Gemeinschaft ausgestaltet sind: Richten sie sich nach Gemeinschaftsrecht oder nach Mietrecht?
Wirksamer Mietvertrag
Die Kläger begehren die Feststellung des Bestehens eines Mietvertrags. Die Klägerin ist Mitglied einer Miteigentümergemeinschaft über ein seit 100 Jahren in Familienbesitz befindliches Anwesen. Im Jahr 2009 schließen sie und ihr Ehemann mit den übrigen seinerzeit eingetragenen Miteigentümern einen Formularmietvertrag ("Wohnungs-Einheitsmietvertrag") über bestimmte Wohnräume des Anwesens. Als es infolge Todesfalls zu einem Wechsel in der personellen Zusammensetzung der Gemeinschaft kommt, vertritt ein neues Mitglied, eine GbR, die Auffassung, der Mietvertrag sei unwirksam, weil er entgegen § 1010 Abs. 1 BGB nicht als Nutzungsregelung im Grundbuch eingetragen ist. Die Feststellungsklage gegen das neue Mitglied hatte Erfolg.
Der BGH stellte fest, dass trotz Auftretens der Klägerin auf beiden Seiten des Vertrags ein Wohnraummietvertrag wirksam zustande gekommen ist. Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume gegen Entgelt einem ihrer Mitglieder allein, liegt regelmäßig – und so auch hier – ein Mietvertrag vor, ohne dass es auf die Entgelthöhe entscheidend ankäme. Hinzu kommt, dass die eingeräumte Nutzungsmöglichkeit über den mit dem eigenen Miteigentumsanteil korrespondierenden Nutzungsrechtsumfang hinausgeht. Selbst wenn im Einzelfall zusätzlich die Regelungen des Gemeinschaftsrechts zu berücksichtigen sein sollten (§ 745 BGB), ändert sich daran nichts. Dies folge auch aus dem Schutzzweck des § 566 BGB.
Fazit: Das Mitglied einer Miteigentümergemeinschaft kann mit dieser einen Mietvertrag abschließen. Auf das Bestehen von Nutzungsvereinbarungen und deren Eintragung im Grundbuch kommt es insoweit nicht an. Das in die Gemeinschaft eintretende neue Mitglied muss daher die mit dieser abgeschlossenen (Miet-)Verträge gegen sich gelten lassen.
5.3 Sonderfall: Gemeinsames Wegerecht
Zuwegung in Miteigentum
Zugangswege zu Reihenhaus- und Wohnanlagen bieten häufig "Reibungspunkte". Neben der Eintragung einer Grunddienstbarkeit besteht die Möglichkeit, das Wegegrundstück zu vermessen und den einzelnen Berechtigten Miteigentumsanteile am Wegegrundstück zu übertragen. Dann kann deren internes Verhältnis durch eine im Grundbuch eingetragene Miteigentümervereinbarung und Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft geregelt werden. Allerdings ist die Miteigentümervereinbarung gegenüber der Grunddienstbarkeit mit erheblichen Schwächen verbunden, ...