Grundbesitz in Gemeinschaftseigentum / 5.5 Vertragliche Regelung

Bindung des Rechtsnachfolgers nur bei Grundbucheintragung

Haben die Miteigentümer die Verwaltung und Benutzung des Gemeinschaftsgrundstücks vertraglich geregelt, so ist diese Vereinbarung zunächst nur zwischen den Vertragsparteien (schuldrechtlich) wirksam. Soll die Regelung auch dingliche Wirkung entfalten, also auch für die Rechtsnachfolger der Miteigentümer – im Fall der Vererbung oder des Verkaufs des Anteils – bindend sein, muss sie als Belastung des Miteigentumsanteils im Grundbuch eingetragen sein (§ 1010 Abs. 1 BGB).^[1] Denn derartige Vereinbarungen enthalten meist wesentliche Beeinträchtigungen des Anteils und sollen daher im Interesse eines dritten Erwerbers aus dem Grundbuch ersichtlich sein.

Umgekehrt können Bruchteilsgemeinschaften umfassend Regelungen über die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks, die aufgrund einer Vereinbarung der Bruchteilseigentümer nur in ihrem Verhältnis untereinander gelten, verdinglichen, d. h. ihnen "Drittwirkung" verschaffen. Damit gelten sie dann auch gegenüber Sondernachfolgern.

Voraussetzungen der Eintragungsfähigkeit

Eintragungsfähig ist allerdings nur eine Regelung, die von der gesetzlichen Regelung abweicht. Das ist nicht der Fall, wenn die Lasten des gemeinschaftlichen Grundstücks sowie die Kosten seiner Erhaltung, Verwaltung und gemeinschaftlichen Benutzung nicht nach einem anderen Maßstab als dem des § 748 BGB verteilt worden sind.^[2] Die Regelung der Unterhaltspflicht ist jedoch dann eintragungsfähig, wenn zugleich die Benutzung geregelt und dies eingetragen wird. Denn die Eintragung nach § 1010 BGB führt zu einer Verdinglichung schuldrechtlicher Vereinbarungen der Miteigentümer, die nicht künstlich auseinandergerissen werden können.^[3]

Einschränkung

Ferner sind nur solche Vereinbarungen eintragungsfähig, die unmittelbar die Verwaltung oder Benutzung des gemeinschaftlichen Grundstücks betreffen oder damit in zwingendem Zusammenhang stehen. Satzungsähnliche Bestimmungen, die die interne Willensbildung der Miteigentümer und deren Vertretung gegenüber Dritten regeln, können nicht als Verwaltungsvereinbarung im Sinne des § 1010 Abs. 1 BGB qualifiziert und dementsprechend nicht als Belastung der Miteigentumsanteile des Grundbuchs eingetragen werden.^[4]

Formerfordernisse

Zur Eintragung einer Benutzungsregelung gemäß § 1010 Abs. 1 BGB im Grundbuch genügt es, wenn die Grundstücksteile, auf die sich die Benutzung erstreckt, in eine in der Eintragungsbewilligung in Bezug genommene allgemein zugängliche Karte (Lageplatz, Skizze u. Ä.) eingezeichnet sind.^[5]

Rang beachten!

Die Eintragung des Vermerks ist rangfähig; sie ist insoweit echte Anteilsbelastung, die in Rangkonkurrenz zu anderen Eintragungen treten kann. Dies ist wichtig für die Verwertbarkeit des Miteigentumsanteils.^[6]

[1] BGH, Urteil v. 3.6.2002, II ZR 4/00, NJW 2002 S. 2560, 2562; ausführlich dazu Müller, Rpfleger 2002, S. 554.

[2] OLG Hamm, Beschluss v. 26.1.2011, 15 W 249/10, NJOZ 2012 S. 130.

[3] OLG Hamm, a. a. O.

[4] OLG Hamm, Beschluss v. 12.10.2016, 15 W 182/16, RNotZ 2017 S. 306.

[5] OLG Hamm, Beschluss v. 19.2.1973, 15 W 126/72, DNotZ 1973 S. 546, betreffend die Regelung der Benutzung von Garagen und deren Vorplätzen.

[6] Müller, Rpfleger 2002, S. 555.