Grundbesitz in Gemeinschaftseigentum / 6 Kosten und Lasten

6.1 Grundsätze

Anteilige Kostentragung

Die Lasten des Gemeinschaftsgrundstücks sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung muss jeder Miteigentümer entsprechend seinem Anteil tragen (§ 748 BGB). Jeder Teilhaber hat gegen die anderen einen entsprechenden Anspruch.

Ohne Nutzen keine Kosten

Der Anspruch aus § 748 BGB ist die Kehrseite des Nutzungsanspruchs nach § 743 BGB.

Praxis-Beispiel

Kostentragungspflicht

Zwei Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft hatten zu hälftigem Eigentum ein Hausgrundstück erworben, das der Mann nach ihrer Trennung allein nutzte und auch die Mieten einnahm. Später klagte er gegen die Frau und machte geltend, dass sie sich gemäß § 748 BGB in Höhe von 50 % an den von ihm getätigten Aufwendungen für das Grundstück zu beteiligen habe. Doch damit kam er bei Gericht nicht durch: Sind – so das OLG Schleswig^[1] – unter Teilhabern Gebrauch und Fruchtziehung (konkludent) abweichend von § 743 BGB dahin geregelt, dass sie einem Teilhaber allein zustehen, so ist im Zweifel anzunehmen, dass auch das Tragen von Kosten und Lasten diesem Teilhaber allein auferlegt ist.

Ersatz von Aufwendungen

Aufwendungen, durch die die Gemeinschaft erst begründet worden ist, fallen ebenso wenig unter § 748 BGB wie solche, die z. B. eine wertsteigernde Veränderung zum Gegenstand haben.^[2] Macht jedoch ein Mitglied einer Bruchteilsgemeinschaft im Einverständnis mit dem anderen Teilhaber wertsteigernde Aufwendungen, die auch in Form des Eingehens von Verbindlichkeiten bestehen können, so steht im Zweifel dem die Aufwendungen tätigenden Teilhaber gegen den anderen ein anteiliger Anspruch auf Erstattung bzw. auf Befreiung wie im Fall des § 748 BGB zu.

Abweichende Regelung

Anerkanntermaßen handelt es sich bei der Regelung des § 748 BGB um abdingbares Recht. Sind danach Gebrauch und Fruchtziehung abweichend von § 743 BGB geregelt, so ist im Zweifel anzunehmen, dass auch die Tragung der Lasten und Kosten einem Teilhaber auferlegt ist, soweit er zur Fruchtziehung und unter Ausschluss der anderen Teilhaber zum Gebrauch berechtigt ist.^[3]

Vertragsanpassung

Ist ein Teilhaber mit der Begleichung einer Forderung gegen die Gemeinschaft in Vorlage getreten und verlangt nun anteilige Erstattung, muss mitunter auf die Regeln über die Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) zurückgegriffen werden, um ein sachgerechtes Ergebnis zu erzielen.^[4]

Der Anspruch aus § 748 BGB besteht auch nach Beendigung der Gemeinschaft. Er ist bei der Teilung nach §§ 755, 756 BGB geltend zu machen.

[1] OLG Schleswig, Urteil v. 3.11.2006, 14 U 214/05, NJW-RR 2007 S. 892; vgl. auch BGH, Urteil v. 11.7.2018, XII ZR 108/17, NJW-RR 2018 S. 121.

[2] BGH, Urteil v. 21.7.2010, XII ZR 104/08, NJW-RR 2010 S. 1513.

[3] OLG Hamm, Urteil v. 26.1.2012, 5 U 133/11, BeckRS 2012, 06501.

[4] Dazu BGH, Urteil v. 25.5.1992, II ZR 232/91, NJW 1992 S. 2282.

6.2 Erhaltungs- und Verkehrssicherungspflichten

Unterhaltung

Die Gemeinschaftsanlagen bedürfen irgendwann einer Reparatur bzw. Erneuerung. Außerdem können Maßnahmen zur laufenden Wartung, Pflege, Reinigung und Verkehrssicherung erforderlich sein. Die Pflicht zur Kostentragung bestimmt sich insoweit grundsätzlich nach §§ 748, 742 BGB.

Sofern die Eigentümer wechselseitige Grunddienstbarkeiten bestellt haben, folgt die Unterhaltungspflicht für eine Anlage aus §§ 1020 Satz 2, 1022 BGB. Die Verkehrssicherungspflicht ist Teil der Unterhaltungspflicht.^[1] Auch hier ist die Kostentragung für die Unterhaltung im Verhältnis der Nutzungsanteile in entsprechender Anwendung von §§ 748, 742 BGB vorzunehmen, soweit keine andere Kostentragung vereinbart ist.^[2]

Individuelle Regelungen zur Verteilung der Lasten zwischen dem Verpflichteten und einem Berechtigten einer Grunddienstbarkeit sind mit dinglicher Wirkung grundsätzlich möglich.^[3]

[1] BGH, Urteil v. 7.7.2006, V ZR 156/05, NJOZ 2006, 4073.

[2] BGH, Urteil v. 17.2.2006, V ZR 49/05, DNotZ 2006 S. 685.

[3] Dazu OLG Düsseldorf, Urteil v. 16.12.2002, 9 U 71/02, RNotZ 2003, 455; eingehend Oppermann/Scholz, DNotZ 2017, S. 4, 6.

6.3 Versorgungspflichten

Absicherung durch Reallast

Mitunter sollen die Grundstücke untereinander mit bestimmten vor Ort erzeugten Leistungen versorgt werden (z. B. Heizwärme und elektrische Energie aus einem Blockheizkraftwerk oder elektrische Energie aus einer Fotovoltaikanlage). Wie können solche wechselseitigen Versorgungsbeziehungen abgesichert werden? Da es sich um wiederkehrend zu erfüllende Leistungspflichten handelt, bietet sich insoweit die Bestellung einer Reallast an. Als subjektiv-dingliche Reallast gemäß § 1105 BGB kann ihr Inhalt in der Verpflichtung des jeweiligen Eigentümers des dienenden Versorgergrundstücks bestehen, den jeweiligen Eigentümer des herrschenden Empfängergrundstücks auf die Dauer des Bestehens des Rechts mit den im Einzelfall näher zu bezeichnenden Leistungen (Wärme, Gas, Elektrizität, Wasser usw.) zu beliefern. Sollte der Verpflichtete einmal die weitere Belieferung verweigern, kann der Versorgungsempfänger als Reallastberechtigter wegen des Geldwerts der konkret geschuldeten Leistungen nach §...