Grundbesitz in Gemeinschaftseigentum / 7.2 Auseinandersetzung

7.2.1 Teilung oder Zwangsversteigerung

Grundstücksversteigerung

Die Auseinandersetzung der Gemeinschaft soll durch Teilung in Natur erfolgen, wenn sich der gemeinschaftliche Gegenstand ohne Wertminderung in gleichartige, den Anteilen entsprechende Teile zerlegen lässt (§ 752 BGB). Dies wird gerade bei Grundstücken regelmäßig nicht möglich sein.^[1]

Für diese Fälle bestimmt § 753 BGB, dass die Aufhebung durch Zwangsversteigerung und Teilung des Erlöses gemäß §§ 180 ff. ZVG^[2] vorzunehmen ist. Der hierfür übliche Begriff "Teilungsversteigerung" ist missverständlich. Besser sollte diese Art der Versteigerung als eine "Auseinandersetzungsversteigerung" bezeichnet werden.^[3]

Dem Anspruch auf Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft können von dem anderen Teilhaber keine gemeinschaftsfremden Forderungen entgegengehalten werden.^[4]

Denn das Recht der Teilhaber, "jederzeit" die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, soll nicht durch das Einbringen von Ansprüchen, die mit der versteigerten Immobilie nichts zu tun haben, im Wege der Aufrechnung oder der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts unterlaufen und die Abwicklung in die Länge gezogen werden können.^[5]

Hinterlegung des Erlöses

Können die Gemeinschafter nach der Zwangsversteigerung eines Grundstücks keine Einigung über dessen Verteilung des Erlöses erzielen, muss der Übererlös bei dem Amtsgericht nach § 117 Abs. 2 Satz 3 ZVG hinterlegt werden. In diesem Fall setzt sich die Bruchteilsgemeinschaft an der Forderung gegen die Hinterlegungsstelle fort (dingliche Surrogation). Allein die Hinterlegung des Übererlöses führt noch nicht zur Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft.^[6]

[1] Vgl. OLG Hamm, Urteil v. 2.12.1991, 8 U 99/91, NJW-RR 1992 S. 665.

[2] Vgl. dazu BGH, Urteil v. 20.2.2008, XII ZR 58/04, NZM 2008 S. 295.

[3]

Ausführlich dazu unter "Teilungsversteigerung".

[4] BGH, Beschluss v. 22.2.2017, XII ZB 137/16, NJW 2017 S. 2544.

[5] Dazu Wever. FamRZ 2017, S. 693, 697.

[6] BGH, Beschluss v. 22.2.2017, XII ZB 137/16, NJW 2017 S. 2544 unter Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung.

7.2.2 Teilungsversteigerung des Familienheims

Während des Getrenntlebens?

Im Falle der Trennung und Scheidung stellt sich die Frage, in welcher Phase des Trennungsprozesses der Versteigerungswillige seinen Versteigerungswunsch auch gegen den Willen des anderen durchsetzen kann. Alsbald nach endgültiger Trennung? Vielleicht nach Ablauf des ersten Trennungsjahres? Oder erst nach Rechtskraft der Scheidung? Die Rechtsprechung hierzu ist nicht einheitlich.^[1]

Der Wunsch auf Auseinandersetzung einer Miteigentümergemeinschaft an der Ehewohnung wird überlagert von den ehelichen Treuepflichten gemäß § 1353 BGB. Der Anspruch auf Aufhebung durch Teilungsversteigerung kann hierdurch ausgeschlossen sein. Es hat insoweit eine umfassende Interessenabwägung zu erfolgen, ob schon vor Scheidung der Ehe ein solcher Antrag zulässig ist, wobei es auf die Umstände des Einzelfalls ankommt. Es sind folgende Kriterien abzuwägen: ehefeindliche Absicht, Notwendigkeit eine andere Wohnung zu finden, Fürsorgepflichten gegenüber einem psychisch oder physisch kranken Ehegatten, Fürsorgepflichten gegenüber Kindern, Dauer des Zusammenlebens in der Ehewohnung, Angebot für Ersatzwohnung und Dauer der Trennung.^[2]

[1] Eingehend Wever, FamRZ 2019, S. 504; ferner Kogel, NZFam 2018, S. 788.

[2] OLG Jena, Beschluss v. 30.8.2018, 1 UF 38/18,MDR 2019 S. 107, dazu NJW-Spezial 2019 S. 36.

7.2.3 Klageweg

Notfalls Klage

Verweigern die übrigen Teilhaber die Zustimmung zur Aufhebung der Gemeinschaft, muss der "Aussteiger" seinen Aufhebungsanspruch gegen sie gerichtlich geltend machen. Der Anspruch, der anders als die Kündigung kein Gestaltungsrecht bildet, ist durch Leistungsklage zu verfolgen. Im Antrag sind die Erklärungen und Handlungen im Einzelnen zu bezeichnen, deren Abgabe, Vornahme oder Duldung zur Verwirklichung der Aufhebung notwendig sind.^[1] Geklagt wird etwa auf Einwilligung in eine bestimmte Art der Verwaltungs- oder Benutzungsregelung (mit der Vollstreckungswirkung nach § 894 ZPO). Der Klagantrag ist im Fall des § 752 BGB auf Mitwirkung bei der Teilung in Natur gerichtet und muss eine bestimmte Quote angeben. Im Fall des § 753 BGB kann auf Duldung des Verkaufs und daneben auf Mitwirkung bei der Teilung des Erlöses unter Angabe der Quote geklagt werden (Klagehäufung).^[3]

[1] Gehrlein in: Beck'scher Online-Kommentar BGB, 51. Edition, Stand: 1.8.2019, § 749 Rn. 2.

[2] Dazu "Zwangsvollstreckung von Handlungen und Unterlassungen", dort Kapitel 7 "Vereinfachte Vollstreckung".

[3] Schmidt in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2017, § 749 Rn. 41.

7.2.4 Mehrere Gegenstände

Mehrere Gegenstände

Problematisch kann die Aufhebung einer Gemeinschaft an mehreren Gegenständen (auch Forderungen) sein. So auch in folgendem vom BGH^[1] entschiedenen Fall:

Praxis-Beispiel

Gemeinschaft an mehreren Gegenständen

In einem geschiedenen Eheleuten gehörenden und zwischenzeitlich versteigerten Mehrfamilienhaus hatte der Ehemann seit der Trennung die Verwaltung übernommen, andererseits auch Räume genutzt, ohne an die Ehefrau und Miteigentümerin (anteilige) Miete zu zahlen. Zur Begründung führte ...