Grundbesitz in nichtehelicher Lebensgemeinschaft / 2 Erwerb von Grundbesitz

2.1 Gemeinsames Eigentum

Bedeutende Vermögensdispositionen

Mit der Anschaffung einer Eigentumswohnung oder eines Hausgrundstücks in Verbindung mit einem Bauvorhaben treffen die Partner ihre wohl bedeutendste Vermögensdisposition. Deshalb müssen die Rechtsfolgen gut bedacht werden, denn der gesetzliche Schutz ist geringer als bei Eheleuten. Bestreitet ein Partner ausnahmsweise den Erwerb des Objekts allein aus eigenen Mitteln, ist es auch nur recht und billig, wenn er Alleineigentümer wird.

Erwerb aus Mitteln beider Partner

In der Regel erfolgt der Erwerb jedoch aus den Mitteln beider Partner – sei es durch Zahlung von Geld, Einbringung eines Grundstücks oder Einbringung von Eigenleistungen. Dann ist es wichtig, wer in welcher Weise an dem Grundeigentum beteiligt ist.

Meist Miteigentum

Im Allgemeinen werden die Partner beim Erwerb von Grundbesitz Miteigentum nach Bruchteilen begründen. Entweder je zur Hälfte oder mit Anteilen, die den jeweiligen finanziellen Aufwendungen des einzelnen Partners entsprechen. In diesem Fall sollte unbedingt ein Partnerschaftsvertrag geschlossen werden, der etwaige Darlehensrückzahlungen im Fall von Trennung und Tod regelt.

Gesellschaft als Alternative

Stattdessen können die Partner auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen, die das Objekt erwirbt und im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen wird. In dem zugrunde liegenden Gesellschaftsvertrag werden dann die Anteile und sonstigen Verhältnisse geregelt.^[1]

Praxis-Tipp

Den Fachmann fragen!

Es ist ratsam, die Vor- und Nachteile dieser Möglichkeiten mit einem Notar zu erörtern und eine dem konkreten Einzelfall gerecht werdende Lösung zu finden.

[1] Zu Gestaltungsfragen beim Immobilienerwerb durch nichteheliche Lebensgemeinschaften vgl. Sikora/Sommer, MittBayNot 2020, S. 415.

2.2 Alleineigentum eines Partners

2.2.1 Gemeinsamer Hausbau

Hausbau auf dem Grundstück eines Partners

Problematischer ist der Fall, dass das gemeinsame Heim auf dem Grundstück eines Partners errichtet werden soll.

Praxis-Beispiel

Grundstück gehört einem der Partner

Beispiel

M und F wollen für ihr Zusammenleben ein Haus bauen. F stellt hierfür ein ererbtes Grundstück zur Verfügung, während M ein größeres Bausparguthaben "einbringt" und als Alleinverdiener die Baukredite abzahlt. Wenn in einem solchen Fall die Partner – übrigens: auch Eheleute! – nichts Besonderes vereinbart haben, wird nach den Regeln des BGB F als Grundstückseigentümerin auch Eigentümerin des Hauses.

Praxis-Tipp

Vorteilhafte Gestaltung

Notarieller Vertrag

Dieses Ergebnis wird nur selten den Vorstellungen beider Partner entsprechen. Es lässt sich durch einen notariellen Partnerschaftsvertrag mit einer individuellen Regelung und entsprechender Grundbucheintragung vermeiden. So kann auch ein Partner dem anderen einen Miteigentumsanteil unter der Bedingung der späteren Eheschließung übertragen. Mit diesem Modell können Steuern und bei Trennung die Kosten einer Rückübertragung gespart werden. Wichtig ist die vertragliche Absicherung des Darlehensgebers.^[1]

Ehe- und Erbvertrag

In dem oben geschilderten Beispielsfall sollten die Partner auch vertraglich regeln, wie sich die getroffenen Vereinbarungen im Fall einer Eheschließung oder des Todes eines Partners^[2] rechtlich auswirken.

So kann gewollt sein, dass bei Heirat die durch den Hausbau eingetretene Wertsteigerung des Grundbesitzes beiden Partnern in gleichem Maße zuteil werden soll. Hierfür könnte ehevertraglich der Stichtag für die Berechnung des Zugewinnausgleichs auf den Beginn des Hausbaus vorverlegt werden. Auch sollte geklärt werden, ob das Darlehen über den Zeitpunkt der Eheschließung hinaus fortbestehen soll.

Spätere Übertragung der Haushälfte

Will der Alleineigentümer im weiteren Verlauf des Zusammenlebens seinen nichtehelichen Partner absichern und ihm ein Angebot auf Miteigentum unterbreiten, sind bei der notariellen Beurkundung besondere Formvorschriften zu beachten.^[3]

[1] Vgl. dazu Mayer ZEV 1999, S. 384, 385 mit Formulierungsbeispielen.

[2] Dazu unten Abschn. 4.1.

[3] BGH, Urteil v. 27.5.2020, XII ZR 107/17, dazu Grziwotz, FamRB 2020, S. 328.

2.2.2 Gemeinsame Nutzung

Steht die gemeinsam genutzte Wohnung im Alleineigentum eines Partners, so beruht die Einräumung der Mitnutzung auf dem Zusammenleben. Für die Annahme eines Leihvertrags bedarf es besonderer Anhaltspunkte, die erkennen lassen, dass die Partner einen Teilaspekt ihres gemeinsamen Lebens rechtlich bindend regeln wollen.^[1] Gleiches gilt für die Beteiligung an der Miete und den Wohnnebenkosten.^[2]

Die Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft sind wie Ehegatten gleichberechtigte Mitbesitzer der gemeinsam bewohnten Wohnung, auch wenn diese im Eigentum eines Dritten steht.^[3]

[1] BGH, Urteil v. 30.4.2008, XII ZR 110/06, NJW 2008 S. 2333.

[2] Grziwotz, FamRZ 2011, S. 697, 698.

[3] AG Köln, Urteil v. 13.4.2015, 129 C 65/15, FamRZ 2015, 1310, dazu Reinecke, NZFam 2015, S. 978.

2.2.3 Steuernachteile

Steuerprobleme

Überhaupt ist zu bedenken, dass die nichteheliche Lebensgemeinschaft auch in steuerlicher Hinsicht schlechter gestellt ist.^[1] So sind Grundstücksübertragungen zwischen diesen Partnern nicht von der Grunderwerb...