Grundbesitz in nichtehelicher Lebensgemeinschaft / 2.2 Alleineigentum eines Partners

2.2.1 Gemeinsamer Hausbau

Hausbau auf dem Grundstück eines Partners

Problematischer ist der Fall, dass das gemeinsame Heim auf dem Grundstück eines Partners errichtet werden soll.

Praxis-Beispiel

Grundstück gehört einem der Partner

Beispiel

M und F wollen für ihr Zusammenleben ein Haus bauen. F stellt hierfür ein ererbtes Grundstück zur Verfügung, während M ein größeres Bausparguthaben "einbringt" und als Alleinverdiener die Baukredite abzahlt. Wenn in einem solchen Fall die Partner – übrigens: auch Eheleute! – nichts Besonderes vereinbart haben, wird nach den Regeln des BGB F als Grundstückseigentümerin auch Eigentümerin des Hauses.

Praxis-Tipp

Vorteilhafte Gestaltung

Notarieller Vertrag

Dieses Ergebnis wird nur selten den Vorstellungen beider Partner entsprechen. Es lässt sich durch einen notariellen Partnerschaftsvertrag mit einer individuellen Regelung und entsprechender Grundbucheintragung vermeiden. So kann auch ein Partner dem anderen einen Miteigentumsanteil unter der Bedingung der späteren Eheschließung übertragen. Mit diesem Modell können Steuern und bei Trennung die Kosten einer Rückübertragung gespart werden. Wichtig ist die vertragliche Absicherung des Darlehensgebers.^[1]

Ehe- und Erbvertrag

In dem oben geschilderten Beispielsfall sollten die Partner auch vertraglich regeln, wie sich die getroffenen Vereinbarungen im Fall einer Eheschließung oder des Todes eines Partners^[2] rechtlich auswirken.

So kann gewollt sein, dass bei Heirat die durch den Hausbau eingetretene Wertsteigerung des Grundbesitzes beiden Partnern in gleichem Maße zuteil werden soll. Hierfür könnte ehevertraglich der Stichtag für die Berechnung des Zugewinnausgleichs auf den Beginn des Hausbaus vorverlegt werden. Auch sollte geklärt werden, ob das Darlehen über den Zeitpunkt der Eheschließung hinaus fortbestehen soll.

Spätere Übertragung der Haushälfte

Will der Alleineigentümer im weiteren Verlauf des Zusammenlebens seinen nichtehelichen Partner absichern und ihm ein Angebot auf Miteigentum unterbreiten, sind bei der notariellen Beurkundung besondere Formvorschriften zu beachten.^[3]

[1] Vgl. dazu Mayer ZEV 1999, S. 384, 385 mit Formulierungsbeispielen.

[2] Dazu unten Abschn. 4.1.

[3] BGH, Urteil v. 27.5.2020, XII ZR 107/17, dazu Grziwotz, FamRB 2020, S. 328.

2.2.2 Gemeinsame Nutzung

Steht die gemeinsam genutzte Wohnung im Alleineigentum eines Partners, so beruht die Einräumung der Mitnutzung auf dem Zusammenleben. Für die Annahme eines Leihvertrags bedarf es besonderer Anhaltspunkte, die erkennen lassen, dass die Partner einen Teilaspekt ihres gemeinsamen Lebens rechtlich bindend regeln wollen.^[1] Gleiches gilt für die Beteiligung an der Miete und den Wohnnebenkosten.^[2]

Die Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft sind wie Ehegatten gleichberechtigte Mitbesitzer der gemeinsam bewohnten Wohnung, auch wenn diese im Eigentum eines Dritten steht.^[3]

[1] BGH, Urteil v. 30.4.2008, XII ZR 110/06, NJW 2008 S. 2333.

[2] Grziwotz, FamRZ 2011, S. 697, 698.

[3] AG Köln, Urteil v. 13.4.2015, 129 C 65/15, FamRZ 2015, 1310, dazu Reinecke, NZFam 2015, S. 978.

2.2.3 Steuernachteile

Steuerprobleme

Überhaupt ist zu bedenken, dass die nichteheliche Lebensgemeinschaft auch in steuerlicher Hinsicht schlechter gestellt ist.^[1] So sind Grundstücksübertragungen zwischen diesen Partnern nicht von der Grunderwerbsteuer befreit.^[2] Zudem wird die Gleichstellung mit der Ehe im Einkommen- und Erbschaftsteuerrecht abgelehnt.

[1] Vgl. oben Abschn. 1.1; ferner Grziwotz, FamRZ 2009, S. 750 mit Beispielen aus der Rechtsprechung.

[2] BFH, Urteil v. 25.4.2001, II R 72/00, NJW 2001 S. 2655.