Grundbuchberichtigung bei Tod eines GbR-Gesellschafters

Zusammenfassung

Zur Grundbuchberichtigung nach dem Tod eines GbR-Gesellschafters reicht die Vorlage des privatschriftlichen Gesellschaftsvertrags – neben den Nachweisen zur Erbfolge – aus. Dies ist möglich in der Form der Bewilligungsberichtigung (§ 19 GBO) oder des Unrichtigkeitsnachweises (§ 22 Abs. 1 GBO).

Hintergrund: Tod eines GbR-Gesellschafters

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) war Eigentümerin eines Grundstücks und als solche – ebenso wie ihre fünf Gesellschafter – in das Grundbuch eingetragen. Der privatschriftlich abgeschlossene Gesellschaftsvertrag der GbR sah vor, dass beim Tod eines Gesellschafters die GbR fortbestehen sollte. Die Erben bzw. Vermächtnisnehmer des verstorbenen Gesellschafters sollten ein Recht zum Eintritt in die GbR haben. Als einer der Gesellschafter starb, sollte das Grundbuch berichtigt werden. Den hierauf gerichteten Antrag eines Erben wies das Grundbuchamt zurück, weil aus seiner Sicht nicht alle erforderlichen Bewilligungen und Nachweise in der grundbuchrechtlich erforderlichen notariellen Form vorlagen.

Der Beschluss des OLG München vom 07.01.2020, Az. 34 Wx 420/19

Die Beschwerde des Erben gegen die Entscheidung des Grundbuchamts hatte Erfolg. Nach Ansicht des OLG München reichten die vorgelegten Unterlagen und insbesondere der GbR-Gesellschaftsvertrag in Schriftform aus.

Anmerkung

Ist eine GbR als Eigentümerin eines Grundstücks in das Grundbuch eingetragen, muss das Grundbuch berichtigt werden, wenn sich der Gesellschafterbestand ändert (z.B. durch Anteilsübertragungen oder den Tod eines Gesellschafters). Die Grundbuchberichtigung kann dabei entweder über die sog. Bewilligungsberichtigung (§ 19 GBO) oder über den sog. Unrichtigkeitsnachweis (§ 22 Abs. 1 GBO) erreicht werden.

Bei der Bewilligungsberichtigung müssen alle verbliebenen Gesellschafter und alle Rechtsnachfolger in den Gesellschaftsanteil die Umschreibung des Grundbuchs bewilligen – und zwar in notariell beglaubigter Form. Außerdem muss die Unrichtigkeit des Grundbuchs schlüssig dargelegt werden. Hierfür müssen dem Grundbuchamt nicht nur die Sterbeurkunde, der Erbschein und / oder ein öffentliches Testament vorgelegt werden, sondern auch der Gesellschaftsvertrag, wobei für letzteren die Vorlage in einfacher Schriftform ausreicht (siehe OLG München, Beschluss vom 04.07.2017, Az. 34 Wx 123/17). Gerade bei GbRs mit mehreren Gesellschaftern bzw. Rechtsnachfolgern kann die Berichtigungsbewilligung, die ihrer aller Mitwirkung erfordert, allerdings umständlich sein.

Anders als die Bewilligungsberichtigung erfordert die Grundbuchberichtigung durch Unrichtigkeitsnachweis nicht die Mitwirkung aller (neuen und alten) Gesellschafter. Allerdings muss die Unrichtigkeit des Grundbuchs in diesem Fall nicht nur schlüssig dargelegt, sondern – noch strenger – in einem formalisierten Verfahren lückenlos nachgewiesen werden. Alle Tatsachen, die die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachweisen, müssen dazu grundsätzlich durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Für den Gesellschaftsvertrag gelten jedoch – so hat es das OLG München im Beschluss vom 07.01.2020 bestätigt – wiederum Erleichterungen: die Vorlage des Gesellschaftsvertrags in einfacher Schriftform reicht auch hier aus. Für den Nachweis über die Erbfolge bleibt daneben der Nachweis in öffentlicher Form, d.h. durch Vorlage von Sterbeurkunde, Erbschein und / oder öffentlichem Testament, erforderlich.

Die Entscheidung des OLG München ist zu begrüßen. Üblicherweise wird der Gesellschaftsvertrag einer GbR nur in einfacher Schriftform abgeschlossen; dessen Vorlage muss dem Grundbuchamt daher ausreichen. Alles andere würde zu erheblichen praktischen Schwierigkeiten bis hin zu einer unerwünschten, langfristigen Unrichtigkeit des Grundbuchs führen. Dies gilt gerade, wenn nicht alle Gesellschafter bereit oder in der Lage sind, Eintragungsbewilligungen zu erteilen und eine Bewilligungsberichtigung folglich ausscheidet (für die die Vorlage des privatschriftlichen Gesellschaftsvertrags bereits als ausreichend anerkannt wurde). Der Beschluss des OLG München vermeidet diese praktischen Probleme und eröffnet – auch für den Unrichtigkeitsnachweis – eine pragmatische Möglichkeit, die Änderung im Gesellschafterbestand nachzuweisen und damit eine Grundbuchberichtigung herbeizuführen. In bestimmten Fällen müssen dabei neben dem Gesellschaftsvertrag weitere Unterlagen an das Grundbuchamt übermittelt werden, damit es die Rechtsnachfolge überprüfen kann. So kann beispielsweise die Bestätigung aller Gesellschafter erforderlich sein, dass der Gesellschaftsvertrag unverändert ist (z.B. wenn der Gesellschaftsvertrag bereits mehrere Jahre alt ist) oder dass die Erben / Vermächtnisnehmer ein ihnen eingeräumtes Eintrittsrecht ausgeübt haben. Auch für diese Bestätigungen reicht die einfache Schriftform aus.