Grunddienstbarkeit: Zugunsten mehrerer Wohnungseigentumsrechte

1 Leitsatz

Eine Grundbucheintragung, wonach den jeweiligen Eigentümern von 2 Wohnungseigentumsrechten (Doppelhaushälften Nr. 1 und 2) auf dem in ihrem Miteigentum stehendenden Flurstück ein vereinbartes und zur Eintragung bewilligtes Wege- und Leitungsrecht als Gesamtberechtigten gem. § 428 BGB zusteht, das weitere Grundstücke eines der Wohnungseigentümer belastet, ist zulässig.

2 Normenkette

§ 1018 BGB

3 Das Problem

Eine Wohnungseigentumsanlage besteht aus 2 Doppelhaushälften (das Flurstück 711). Die Eigentümer der Nachbargrundstücke (die Flurstücke 712 und 470) beantragen und bewilligen gegenüber dem Grundbuchamt die Eintragung einer Grunddienstbarkeit (ein Wege- sowie ein Leitungsrecht) nebst Herrschvermerk zugunsten der jeweiligen Wohnungseigentümer des Flurstücks 711 als Gesamtberechtigte. Das Grundbuchamt meint, die beiden Wohnungseigentümer könnten nicht die Berechtigten des Wege- und Leitungsrechtes sein. Gegen diese Sichtweise wenden sich die Wohnungseigentümer mit der Beschwerde.

4 Die Entscheidung

Mit Erfolg! Die Bestellung einer Grunddienstbarkeit zugunsten der Eigentümer mehrerer Wohnungs- und/oder Teileigentumsrechte sei möglich. Dies ergebe sich schon aus der Wertung des § 1025 BGB, wonach die Grunddienstbarkeit nach Teilung des herrschenden Grundstücks für die neu entstandenen Teile als Gesamtrecht (Gesamtgrunddienstbarkeit) fortbestehe. Eine Grunddienstbarkeit könne mithin zugunsten mehrerer Grundstücke/mehrerer Wohnungseigentumsrechte bestellt werden. Dies sei der Fall, wenn die Bestellung für die Benutzung sämtlicher Grundstücke/Wohnungseigentumsrechte vorteilhaft i. S. v. § 1019 BGB sei. In diesem Fall habe die Eintragungsbewilligung das für die Gemeinschaft dieser Eigentümer maßgebende Rechtsverhältnis anzugeben, und bei Eintragung in das Grundbuch ist dieses Rechtsverhältnis nach § 47 GBO zu bezeichnen. Die berechtigten Wohnungseigentumsrechte könnten dann als Gesamtberechtigte nach § 428 BGB eingetragen werden.

Hinweis

Die im Fall behandelte Frage ist die, ob eine Grunddienstbarkeit für die Eigentümer mehrerer Grundstücke bzw. Wohnungseigentumsrechte bestellt werden kann. Diese Frage ist grundsätzlich zu verneinen. Eine einheitliche Grunddienstbarkeit kann nicht zugunsten der Eigentümer mehrerer selbstständiger Grundstücke, sondern nur für jedes herrschende Grundstück gesondert begründet werden. Dies kann aber – wie im Fall – jedenfalls dann nicht gelten, wenn mehreren Grundstückseigentümern das Recht eingeräumt wird, auf dem dienenden Grundstück eine ihnen allen zum Vorteil gereichende einheitliche Anlage zu errichten (BayObLG, Beschluss v. 9.7.1965, BReg. 2 Z 20/65, BayObLGZ 1965 S. 267, 270). Es ist nicht einzusehen, inwiefern derartige gemeinschaftliche, gleichgerichtete Vorteile mehrerer Grundstückseigentümer zwar durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, nicht aber durch eine Grunddienstbarkeit sollten gesichert werden können.

Ausblick WEG-Reform

Die WEG-Reform wird an der Frage, ob eine Grunddienstbarkeit zugunsten mehrerer Grundstücke/mehrerer Wohnungseigentumsrechte bestellt werden kann, nichts ändern.

5 Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss v. 31.3.2020, 3 Wx 72/19