Grundpfandrechte: Zwangsvollstreckung und Insolvenz / 1.3 Pfändung des Grundpfandrechts

1.3.1 Zugriff des Gläubigers

Grundpfandrecht ist pfändbar

Ist der Grundpfandgläubiger seinerseits Schuldner einer titulierten Forderung, kann das Grundpfandrecht dem Zugriff dieses Forderungsinhabers ausgesetzt sein und insbesondere gepfändet werden.

Da jedoch Grundpfandgläubiger meist Kreditinstitute sind, kommt die Pfändung von Fremdgrundpfandrechten in der Praxis selten vor.

Eigentümerrechte

Für den Vollstreckungsgläubiger interessanter ist der Zugriff auf eine Eigentümergrundschuld. Dies setzt allerdings einen genauen Blick ins Grundbuch voraus: Häufig handelt es sich bei einem eingetragenen Fremdgrundpfandrecht nämlich um eine "verschleierte" Eigentümergrundschuld, weil der Schuldner eine grundpfandrechtlich gesicherte Forderung bereits zurückgezahlt haben müsste, aber noch keine entsprechende Eintragung im Grundbuch erfolgt ist.^[1] Die Eigentümergrundschuld ist deshalb als solche nicht erkennbar.

[1] Vgl. dazu Behr, JurBüro 1997, S. 514 m.  w.  N.

1.3.2 Vollstreckungswege

Wie wird vollstreckt?

Die Pfändung einer Hypothek oder Grundschuld, auch einer Eigentümergrundschuld, erfolgt gem. § 830 i. V.  m. § 857 Abs. 6 ZPO. Dabei wird bei der Hypothek die Forderung und damit wegen § 1153 BGB auch die Hypothek gepfändet.^[1] Die Grundschuld hingegen wird als selbstständiges Recht gepfändet, allerdings empfiehlt es sich, daneben auch die Forderung nach § 829 ZPO zu pfänden; ein Verstoß gegen das Verbot der Überpfändung liegt hierin nicht. Außer dem Pfändungsbeschluss ist gem. § 830 Abs. 1 BGB bei Briefrechten die Übergabe des Briefs an den Gläubiger, bei Buchrechten die Eintragung der Pfändung ins Grundbuch erforderlich. Die Überweisung der gepfändeten Grundpfandrechte an den neuen Gläubiger vollzieht sich nach § 837 i.  V.  m. § 857 Abs. 6 ZPO.^[2] Sie ermächtigt den Gläubiger zu denjenigen Maßnahmen, die im Recht des Schuldners begründet sind und der Befriedigung des Gläubigers dienen. Er darf daher in eigenem Namen die Forderung einziehen und vor allem auf Leistungen an sich klagen.^[3]

[1] Vgl. § 830 ZPO.

[2] Zu Rechtsfragen bei der Überweisung von Hypothekenforderungen vgl. Stöber, NJW 1996, S. 1180.

[3] BGH, Urteil v. 27.4.1978, VIII ZR 219/77, NJW 1978 S. 1914.

1.3.3 Grundbuchberichtigung

Wichtig: Abtretungserklärung

Für die berichtigende Eintragung der Pfändung einer Briefgrundschuld ist verfahrensrechtlich neben der Briefvorlage zwar nicht die Voreintragung des (Pfändungs-)Schuldners erforderlich. Allerdings bedarf es der formgerecht^[1] nachgewiesenen Abtretungserklärung des bisherigen Gläubigers. Grundbuchverfahrensrechtlich geschieht dies, indem er neben der Briefvorlage^[2] statt der Bewilligung die Abtretungserklärung des bisherigen Gläubigers in öffentlich beglaubigter Form vorlegt.^[3]

Ohne die – notariell beglaubigte – Abtretungserklärung darf die Eintragung im Grundbuch und auf den Hypothekenbriefen nicht vorgenommen werden.

Briefübergabe

Im Übrigen erfordert die wirksame Pfändung der Briefgrundschuld die Briefübergabe an den Gläubiger. Dass der Brief beim Grundbuchamt verwahrt wird und die (Hilfs-)Pfändung und Überweisung des Herausgabeanspruchs stattgefunden hat, ändert daran nichts.^[4]

[1] § 29 Abs. 1 GBO.

[2] § 41 Abs. 1 GBO.

[3] OLG München, Beschluss v. 20.10.2014, 34 Wx 405/14, NJOZ 2015 S. 248.

[4] OLG München, Beschluss v. 20.6.2011, 34 Wx 259/11, NJOZ 2012 S. 171.