Grundpfandrechte: Zwangsvollstreckung und Insolvenz / 1.4 Vollstreckungsbedingungen

Abtretung der Grundschuld

Grundsätzlich sollte der Kreditschuldner vor unberechtigter Zwangsvollstreckung geschützt werden, indem ihm alle Einwendungen und Einreden gegen die Verwertung der Grundschuld trotz deren Abtretung erhalten bleiben. Insoweit kommt dem notariellen Klauselerteilungsverfahren und der Auslegung einer Unterwerfungserklärung große Bedeutung zu.

Klauselerteilung durch Notar

Problematisch ist insoweit die Prüfungskompetenz des Notars. Hierzu hat der BGH^[1] entschieden: Bei der Auslegung einer notariellen Unterwerfungserklärung muss der Notar im Klauselerteilungsverfahren grundsätzlich von dem Wortlaut der Urkunde ausgehen. Ist eine Vollstreckungsbedingung i. S. d. § 726 Abs. 1 ZPO im Wortlaut der notariellen Urkunde nicht angelegt, verbietet sich für den Notar die Annahme einer solchen Bedingung. Er kann sie nicht allein aus einer Interessenabwägung herleiten. Dem Notar ist deshalb eine Auslegung verwehrt, die in einer notariellen Urkunde enthaltene Unterwerfungserklärung wegen Ansprüchen aus einer Grundschuld erstrecke sich nur auf Ansprüche aus einer treuhänderisch gebundenen Sicherungsgrundschuld, wenn sie im Wortlaut der notariellen Urkunde nicht angelegt ist.

Prüfung der Bedingung

Der Fortbestand der treuhänderischen Bindung der Sicherungsgrundschuld kann also grundsätzlich eine Vollstreckungsbedingung nach § 726 Abs. 1 ZPO sein. Diese Voraussetzung ist aber nicht im Klauselverfahren, sondern erst in einem späteren Klageverfahren zu beachten. Die Zessionare von Sicherungsgrundschulden erhalten daher ohne weitere Nachweise eine vollstreckbare Ausfertigung der notariellen Urkunde. Sie müssen jedoch damit rechnen, dass sie sodann im Klageverfahren den Eintritt in den Sicherungsvertrag nachweisen müssen.^[2]

Praxis-Tipp

2 Klagemöglichkeiten

Für den Grundstückseigentümer, der sich darauf beruft, ist die Gegenklage nach § 767 ZPO prozessökonomischer als das Verfahren nach § 768 ZPO analog, weil es sich gegen die Zwangsvollstreckung des materiellen Anspruchs als solche richtet und nicht nur gegen die Vollstreckbarkeit aus einem bestimmten Titel.^[3]

Übernahme der persönlichen Haftung

Ähnliche Probleme können auftreten bei der Auslegung einer mit einer Unterwerfungserklärung verbundenen Erklärung des Schuldners in einer notariellen Urkunde über die Bestellung einer Grundschuld, mit der er die persönliche Haftung für die Zahlung eines Geldbetrages in Höhe der Grundschuldsumme in der Weise übernimmt, dass der jeweilige Gläubiger ihn daraus schon vor der Vollstreckung in den Grundbesitz in Anspruch nehmen darf.^[4]

[1] BGH, Beschluss v. 29.6.2011, VII ZB 89/10, NJW 2011 S. 2803; zustimmend die h. M., vgl. eingehend Deutscher, BKR 2012, S. 58.

[2] Böttcher, NJW 2012, S. 822, 824.

[3] Böttcher, a. a. O., S. 825 m. w. N.

[4] BGH, Beschluss v. 24.11.2011, VII ZB 12/11, NJW-RR 2012 S. 44, dazu Everts, DNotZ 2012, S. 245.