Grundpfandrechte: Zwangsvollstreckung und Insolvenz / 2.2.1 Zwangsversteigerung

Treupflicht des Sicherungsnehmers

Das durch die Sicherungsabrede bei Bestellung einer Sicherungsgrundschuld begründete Treuhandverhältnis wirkt sich noch in der Zwangsversteigerung aus, wie das OLG München^[1] jüngst entschied:

• Der Ersteher eines Grundstücks, der eine auf dem Grundstück lastende verzinsliche Grundschuld übernimmt, ist gem. § 56 Satz 2 ZVG verpflichtet, für den Zeitraum zwischen Zuschlag und Zahlung des Grundschuldnominalbetrags an den Grundschuldgläubiger die dinglichen Grundschuldzinsen zu entrichten.
• Aus dem durch die Sicherungsabrede begründeten Treuhandverhältnis zwischen Sicherungsgeber und Sicherungsnehmer folgt die Pflicht des Sicherungsnehmers gegenüber dem Sicherungsgeber, die dinglichen Zinsen gegenüber dem Ersteher des Grundstücks geltend zu machen und einen Übererlös an den Sicherungsgeber auszukehren.
• Anders lautende AGB in der Zweckerklärung sind unwirksam.

Verzicht auf Geltendmachung

Wenn der Grundschuldgläubiger auf die Geltendmachung der Grundschuldzinsen in der Zwangsversteigerung verzichtet, macht er sich eventuell schadensersatzpflichtig, weil er gegen den der Grundschuldbestellung zugrunde liegenden Sicherungsvertrag verstoßen hat. Der BGH hat die Frage, ob der Gläubiger einer nicht (mehr) voll valutierenden Grundschuld die zur Tilgung der gesicherten Schuld nicht benötigten Grundschuldzinsen zugunsten des Sicherungsgebers geltend machen muss, bislang lediglich im Hinblick auf solche Zinsen entschieden, die zwischen dem Zuschlag und einer späteren Ablösung des Grundpfandrechts durch den Ersteher entstanden sind. Für diesen Fall hat er eine aus dem Sicherungsvertrag resultierende Pflicht des Grundschuldgläubigers, die dinglichen Zinsen von dem Ersteher einzufordern, verneint.^[2]

Abgrenzung verschiedener Konstellationen

Davon zu unterscheiden ist der Fall, dass der Gläubiger bereits in dem Zwangsversteigerungsverfahren auf die Geltendmachung von (rückständigen und laufenden, vgl. § 13 ZVG) Grundschuldzinsen verzichtet. Dazu nunmehr der BGH:^[3] Der die Zwangsversteigerung nicht betreibende Grundschuldgläubiger ist nicht aufgrund des durch die Sicherungsabrede begründeten Treuhandverhältnisses mit dem Schuldner verpflichtet, nicht angefallene Grundschuldzinsen in dem Zwangsversteigerungsverfahren geltend zu machen.

Klarstellung des BGH

Inzwischen hat der BGH^[4] diese Frage auch für den betreibenden Gläubiger geklärt: Der die Zwangsversteigerung betreibende Grundschuldgläubiger ist jedenfalls dann nicht verpflichtet, für die Erfüllung seiner Ansprüche gegen den Schuldner nicht benötigte Grundschuldzinsen anzumelden, wenn diese Mehranmeldung für ihn mit Risiken behaftet ist. Die Abtretung der Ansprüche auf Rückübertragung der Grundschuld an einen Dritten verpflichtet den Gläubiger nicht zur Anmeldung nicht benötigter Grundschuldzinsen, wenn das Absehen von einer Mehranmeldung dazu führt, dass der Zessionar auf die Grundschuldzinsen zugreifen kann.

[1] OLG München, Urteil v. 21.5.2010, 5 U 5090/09, WM 2010 S. 1459; dazu Viethen, GWR 2010, S. 301.

[2] BGH, Urteil v. 4.2.2011, V ZR 132/10, NJW 2011 S. 1500.

[3] BGH, Urteil v. 16.12.2011, V ZR 52/11, NJW 2012 S. 686.

[4] BGH, Urteil v. 3.2.2012, V ZR 133/11, NJW 2012 S. 1142.