Leitsatz
Die Abrechnung muss vollständig, übersichtlich und verständlich gegliedert sein und die Wohnungseigentümer müssen nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind.
Der Verwalter hat im Rahmen der Darstellung der Instandhaltungsrückstellung anzugeben, ob Mittel der Instandhaltungsrückstellung für andere Zwecke, insbesondere aufgrund Liquiditätsengpässen zur Bestreitung laufender Ausgaben, verwandt worden sind. Die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung ist intransparent, wenn nicht erläutert wird, in welcher Höhe erfolgte vorübergehende Entnahmen zur Überbrückung von Liquiditätsengpässen zurückgeführt worden sind und in welchem Umfang noch nicht zurückgeführte Entnahmen erfolgt sind.
Normenkette
WEG §§ 21 Abs. 5 Nr. 4, 28
Das Problem
Wohnungseigentümer K geht gegen den folgenden Beschluss vor:
Die Verwaltungsabrechnung des abgelaufenen Wirtschaftsjahres für den Zeitraum vom 01.01.2014 bis 31.12.2014 wird hiermit genehmigt. Dies gilt sowohl für die Einzelabrechnungen, deren Kosten-Verteilungsschlüssel als auch für die Jahresverkehrszahlen (Einnahmen/Ausgaben-Überschussrechnung für die gesamte WEG). Im Übrigen wird der Vermögensstatus als Bestandteil der Jahresabrechnung genehmigt.
K rügt unter anderem, in der Abrechnung sei die Instandhaltungsrückstellung unzureichend dargestellt worden. Das Amtsgericht gibt der Klage statt. Gegen das Urteil des Amtsgerichts richtet sich die Berufung. Die beklagten Wohnungseigentümer meinen, der Beschluss entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Ohne Erfolg!
Die Entscheidung
Grundsätze zur Abrechnung
- Eine Abrechnung sei grundsätzlich in der Form einer einfachen Einnahmen- und Ausgabenüberschussrechnung – allein bezogen auf das Wirtschaftsjahr – darzustellen. Es seien nur die tatsächlichen, im "Geschäftsjahr" eingegangenen Gesamteinnahmen und die tatsächlich geleisteten Gesamtausgaben zu erfassen und gegenüberzustellen. In die Gesamtabrechnung seien auch solche Ausgaben einzustellen, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer getätigt habe, da nur bei einer solchen Handhabung von einer vollständigen, lückenlosen und rechnerisch richtigen Abrechnung gesprochen werden könne (Hinweis auf BGH v. 4.3.2011, V ZR 156/10, ZMR 2011 S. 366). Die Abrechnung müsse vollständig, übersichtlich und verständlich gegliedert sein. Eigentümern müsse es möglich sein, ihre Abrechnung auch ohne Beistand eines Fachmanns/Sachverständigen überprüfen, verstehen und nachvollziehen zu können. Sollpositionen hätten in der Abrechnung grundsätzlich keinen Platz (Hinweis auf BayObLG v. 10.4.2002, 2 Z BR 70/01, NZM 2002 S. 531). Die Darstellung der Abrechnung müsse die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen. Die Wohnungseigentümer müssten nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen sei, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden seien. Die Abrechnung sei nicht zuletzt die Grundlage für die Festlegung der endgültigen Höhe der "Beiträge" (Hinweis unter anderem auf BGH v. 11.10.2013, V ZR 271/12, MDR 2014 S. 143 und BGH v. 15.5.2012, V ZB 282/11, NJW-RR 2012 S. 1103).
- Die Abrechnung müsse auch Angaben über die Kontostände auf den "Gemeinschaftskonten" am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraums enthalten. Denn die rechnerische Schlüssigkeit der Abrechnung bestehe nur dann, wenn der Saldo zwischen den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben mit dem Saldo der Kontenstände zum Jahresanfang und zum Jahresende übereinstimme. Die Darstellung der tatsächlichen Geldflüsse ermögliche durch einen Abgleich mit den Gesamtkontoständen ohne Weiteres die Überprüfung der rechnerischen Richtigkeit der Abrechnung (Hinweis auf BGH v. 17.2.2012, V ZR 251/10, ZMR 2012 S. 372).
Die Instandhaltungsrückstellung sei differenziert darzustellen:
- Die Soll-Rücklage sei der Betrag, der vorhanden wäre, wenn alle Wohnungseigentümer ordnungsgemäß ihrer Hausgeldverpflichtung nachgekommen wären. Die Angabe der Sollwerte sei erforderlich, um die Differenzen zu den tatsächlich auf die Instandhaltungsrückstellung gezahlten Beträgen abgleichen zu können.
- Bei der Ist-Rücklage sei zwischen den tatsächlich von den Wohnungseigentümern auf die Instandhaltungsrückstellung gezahlten Hausgeldanteilen und den "liquiditätsmäßig separierten Beträgen" zu differenzieren. Zur besseren Verständlichkeit sei die Ist-Rücklage als "Bankkontenrücklage" zu bezeichnen. Für die Instandhaltungsrückstellung müsse aber nicht zwingend ein separates Bankkonto angelegt werden. Daher deckten sich die Beträge zwischen Ist-Rücklage und Bankkontenrücklage nicht stets.
- Um dem Rechnung zu tragen, müssten die Abweichungen in der Abrechnung verdeutlicht werden. Im Zweifel sei die Ist-Rücklage wie die Soll-Rücklage nur buchhalterisch feststellbar. Sei di...