Grundsätzlich keine Aufrechnung gegenüber Sonderumlagebeiträgen zur Aufstockung eines Instandhaltungsrückstellungsvermögens

Leitsatz

• 1. Wohngeldinkasso durch den Verwalter

  2. Verfahrensgenehmigung durch einzelne Beiratsmitglieder

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG, § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG, § 29 WEG

Kommentar

1. Auch gegenüber anteiligen Beitragsschulden aus bestandskräftig beschlossener Sonderumlage zum Zwecke der Aufstockung eines Rückstellungsvermögens kann grundsätzlich nicht mit etwaigen/behaupteten Schadenersatzansprüchen aufgerechnet werden. Die Zahlungspflicht des Eigentümers gründet sich auch hier auf § 16 Abs. 2 WEG. Sinn einer Instandhaltungsrückstellung ist es, für künftige Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen Mittel in einem Zeitpunkt anzusammeln, in dem sich die Notwendigkeit konkreter Maßnahmen noch nicht abzeichnet. Diese Rechtsnatur und Zweckbindung der Rücklage verbietet eine Aufrechnung selbst dann, wenn ein solcher Aufrechnungsausschluss nicht ausdrücklich in der Gemeinschaftsordnung vereinbart sein sollte. Aufgerechnet werden könnte nach h.R.M. allenfalls mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen sowie mit solchen aus Notgeschäftsführung im Sinne des § 21 Abs. 2 WEG.

2. Ist in einem Verwaltervertrag eine Ermächtigung des Verwalters vereinbart, Ansprüche der Wohnungseigentümer in eigenem Namen geltend zu machen, so kann diese Vertragsbestimmung auch dahin ausgelegt werden, dass sie als "ein Weniger" auch die Ermächtigung einschließt, Ansprüche der Wohnungseigentümer in deren Namen gerichtlich geltend zu machen.

3. Ist weiterhin verwaltervertraglich vereinbart, dass der Verwalter vor Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens die Genehmigung des Verwaltungsbeirats einzuholen hat, ist eine Auslegung auch dahingehend möglich, dass die Verfahrenseinleitung nachträglich vom Beitrat genehmigt werden kann. Mit dem Tod eines Mitglieds eines 3-köpfigen Verwaltungsbeirats bleibt ein Beirat bis zur Nachwahl eines dritten Mitgliedes aus den verbleibenden 2 Mitgliedern als Verwaltungsorgan existent. Diese beiden Mitglieder konnten zu Recht die Verfahrenseinleitung durch den Verwalter genehmigen bzw. nachgenehmigen.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 16.06.1988, BReg 2 Z 46/88= BayObLGZ 1988 Nr. 36)

Zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Verfahrensrechtlich kann es also nicht beanstandet werden, wenn ein Verwalter im Namen aller (restlichen) Eigentümer (also im fremden Namen) einen Wohngeld-Inkassoantrag stellt, selbst wenn er im Verwaltervertrag ermächtigt sein sollte, solche Verfahren (auch) im eigenen Namen (als Prozeßstandschafter) führen zu können. Wenn es jedoch um die Kostenerstattung außergerichtlicher Kosten in solchen Verfahren geht, wurde bereits landgerichtlich mehrfach entschieden, daß dann eine Mehrauftragsgebühr nach § 6 BRAGO nicht in die Erstattung mit einbezogen werden könne (keine ,,notwendigen Kosten""), wenn die Möglichkeit einer Verfahrensführung in eigenem Namen bestanden hat (hier Erstattung nur der einmaligen 10/10-Prozeßgebühr nach § 31 BRAGO).