Grundschuld: Bestellung – Übertragung – Sonderformen / 2.5 Eintragung

2.5.1 Inhalt

Grundbuchinhalt

Die Eintragung im Grundbuch muss nicht den vollständigen Inhalt der Grundschuld wiedergeben. Eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung ist zulässig. Nicht eintragungsfähig ist die (schuldrechtliche) Sicherungsabrede.^[1]

Zusatzvermerk

Bestellt der Verkäufer, dem dies im Kaufvertrag gestattet ist, zulasten des Kaufgrundstücks ein Grundpfandrecht, ist die Eintragung eines Vermerks in das Grundbuch statthaft, aus dem sich ergibt, dass das Grundpfandrecht gegenüber der rangbesseren Auflassungsvormerkung des Käufers wirksam ist. Der Vermerk ist sowohl bei der Auflassungsvormerkung als auch bei dem Grundpfandrecht einzutragen.^[2]

[1] Anderes gilt für die Sicherungshypothek (§ 1184 Abs. 2 BGB).

[2] BGH, Beschluss v. 25.3.1999, V ZB 34/98, DB 1999 S. 1492.

2.5.2 Höchstzinssatz

Grundsatz

Bei der Eintragung einer verzinslichen Grundschuld ist der Zinssatz im Grundbuch anzugeben, damit der Umfang der Belastung des Grundstücks bereits aus dem Grundbuchvermerk ersichtlich ist. Hierzu ist bei einer variablen Verzinsung der Grundschuld die Eintragung des Höchstzinssatzes ausreichend, wenn in der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung der regelmäßige oder Mindestzinssatz und die Voraussetzungen für die Entstehung der Verpflichtung zur Zahlung eines höheren Zinssatzes angegeben sind und die Höhe der hiernach geschuldeten Zinsen sicher bestimmbar ist.

Bezugnahme auf Basiszinssatz

So muss bei der Eintragung grundsätzlich kein Höchstzinssatz angegeben werden, wenn die Parteien die Vereinbarung der Verzinsung an § 288 Abs. 1 BGB ausgerichtet haben.^[1]

Abgrenzung

Ergibt sich hingegen der vereinbarte Zins wegen der Begrenzung auf einen Mindestzins nicht allein aus der Bezugnahme auf den Basiszinssatz, ist die Aufnahme des Mindestzinses in den Eintragungsvermerk erforderlich.^[2]

[1] BGH, Beschluss v. 26.1.2006, V ZB 143/05, NJW 2006 S. 1341.

[2] KG Berlin, Beschluss v. 14.6.2012, 1 W 616/11,  FGPrax 2012 S. 240.

2.5.3 Sittenwidriger Zinssatz

Übergabeersatz

Ein über die Maßen hoher Zinssatz ist nicht eintragungsfähig.

Praxis-Beispiel

Sittenwidriger Zinssatz

Ein gewerbliches Pfandleihunternehmen schloss mit dem Eigentümer eines Grundstücks einen Vertrag über die Gewährung eines Darlehens in Höhe von 10.000 EUR. Vereinbart waren Zinsen von 1 % pro Monat (12 % pro Jahr) und "Gebühren" von 3 % pro Monat (36 % pro Jahr). Als Sicherheit sollte der Eigentümer eine Grundschuld an seinem Grundstück über 15.000 EUR zzgl. 48 % Zinsen pro Jahr bestellen und sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein Grundeigentum unterwerfen. Das Grundbuchamt lehnte die Eintragung der Grundschuld wegen Sittenwidrigkeit des Zinssatzes ab.

Auch nach Meinung des OLG Schleswig^[1] besteht ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung. In der derzeitigen Niedrigzinsphase seien für einen durch Grundpfandrecht (Grundschuld oder Hypothek) gesicherten Kredit Zinsen in der Größenordnung von allenfalls 5 % pro Jahr üblich, jedenfalls aber von weit unter 10 % pro Jahr. Grundschuldzinsen würden erfahrungsgemäß gewöhnlich im unteren zweistelligen Bereich, nämlich mit etwa 15 % eingetragen.

[1] OLG Schleswig, Beschluss v. 5.9.2012, 2 W 19/12, DNotZ 2013 S. 132.

2.5.4 Bewilligung

Vertretung möglich

Die Eintragung einer Grundschuld erfolgt auf Antrag, wenn sie derjenige, dessen Recht von ihr betroffen wird, bewilligt, § 19 GBO. Die Bewilligung muss nicht persönlich abgegeben, sondern kann auch von einem Vertreter erklärt werden. In diesem Fall ist dem Grundbuchamt dessen Vertretungsmacht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachzuweisen.

Belastungsvollmacht

Der Umfang der Vollmacht ist durch Auslegung zu ermitteln. Erklären die Beteiligten eines Grundstückskaufvertrags im Rahmen einer dem Käufer erteilten Belastungsvollmacht, der Käufer habe die persönliche Schuld zu übernehmen, stellt dies keine von dem Grundbuchamt zu berücksichtigende Bedingung für die wirksame Vertretung des Verkäufers durch den Käufer bei der Bestellung einer Finanzierungsgrundschuld dar. Das Grundbuchamt kann deshalb die Eintragung der Grundschuld aufgrund einer unter Verwendung der Vollmacht von dem Käufer erteilten Bewilligung nicht von dem Nachweis der Genehmigung des Verkäufers abhängig machen.^[1]

[1] KG Berlin, Beschluss v. 27.2.2017, 1 W 338/17, BeckRS 2017, 143201.

2.5.5 Klarstellungsvermerk

Auslegung der Bewilligung

Soll eine vor dem 20.8.2008 bestellte sofort fällige Grundschuld auf ein Grundstück erstreckt werden und ergibt sich aus den Umständen, dass die Grundschuld eine Geldforderung sichert, so ist die Eintragungsbewilligung regelmäßig dahingehend auszulegen, dass für das neu belastete Grundstück die gesetzlichen Fälligkeitsvoraussetzungen gelten sollen; dies hat das Grundbuchamt von Amts wegen durch einen Klarstellungsvermerk zu kennzeichnen.^[1]

[1] BGH, Beschluss v. 6.3.2014, V ZB 27/13, NJW 2014 S. 1450.