Grundschuld: Bestellung – Übertragung – Sonderformen / 4 Grundschuldzinsen

4.1 Bedeutung der Zinsen

Zusätzliche Sicherheit

Nicht nur das gesicherte Darlehen, sondern auch die Grundschuld selbst ist verzinslich. Der Grundschuldzins liegt üblicherweise bei etwa 15-20 % jährlich. Dieser höhere Zinsfuß stellt eine Absicherung des Kreditgebers dar, weil nicht absehbar ist, wie sich die Kreditzinssätze über den normalerweise langen Zeitraum der Grundschuldeintragung entwickeln. Aber: Wenn das gesicherte Darlehen wie vereinbart zurückgezahlt wird, gilt selbstverständlich ausschließlich der im Darlehensvertrag mit der Bank vereinbarte Zinssatz. Der Grundschuldzins bestimmt nur, bis zu welcher Obergrenze der Bank für den Zwangsvollstreckungsfall eine Sicherheit gewährt wird.

Unterschiedliche Zinsen

Für den Fall der Verwertung der Grundschuld sind daher in der Grundschuldbestellungsurkunde regelmäßig auch Grundschuldzinsen vereinbart. Sie sind ebenso unabhängig von der zugrunde liegenden Forderung wie die Grundschuld selbst. Durch den Sicherungsvertrag sind sie nur schuldrechtlich mit dem Bestehen der Forderung verknüpft.

4.2 Verjährung

3-Jahresfrist

Die Grundschuldzinsen verjähren gem. §§ 195, 199 BGB in 3 Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in welchem sie fällig sind.^[1]

Die Verjährung des Anspruchs auf Zinsen aus einer Sicherungsgrundschuld ist nicht bis zum Eintritt des Sicherungsfalls gehemmt.^[2]

[1] Erman/Wenzel, BGB, 15. Aufl. 2017, § 1191 Rn. 120 m. w. N.

[2] BGH, Urteil v. 21.10.2016, V ZR 230/15, NJW 2017 S. 674.

4.3 Vollstreckung wegen Zinsen

Fälligkeit

Die Kündigung gem. § 1193 Abs. 1 BGB bezieht sich dem Wortlaut nach nur auf das Grundschuldkapital, nicht auf Zinsen der Grundschuld. Der Abdingbarkeitsausschluss des § 1193 Abs. 2 Satz 2 BGB betrifft nur das Grundschuldkapital. Daher wird vertreten, hinsichtlich Zinsen und anderer Nebenleistungen könne eine Fälligkeitsregelung ohne Kündigung vereinbart werden.^[1] Doch nunmehr hat der BGH^[2] entschieden: Die Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz darf auch wegen der Grundschuldzinsen erst 6 Monate nach Zugang der Kündigung des Kapitals beginnen. Die Pflicht zur Gleichbehandlung von Kapital und Zinsen ergebe sich in Rechtsanalogie zu §§ 1234, 1193 Abs. 1 Satz 3 BGB. Es liege eine planwidrige Regelungslücke vor. Gesetzgeberisches Ziel sei es, dass die Kündigungsfrist von 6 Monaten ungeschmälert erhalten bleibe und der Schuldner diesen Zeitraum nutzen könne, um sich ohne den zusätzlichen Druck eines laufenden Vollstreckungsverfahrens auf die durch Kündigung des Kapitals der Grundschuld entstandene Situation einzustellen.

Zwangsversteigerung

Im Allgemeinen ist in den Verträgen festgelegt, dass die Zinsen jeweils am Ende eines Kalenderjahres nachträglich fällig werden. Diese Regelung ist wichtig für das Zwangsversteigerungsverfahren. Denn nach § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG können mit dem Rang der Grundschuld die laufenden und die aus den letzten 2 Jahren rückständigen Zinsen geltend gemacht werden.^[3] Entsprechend wird die Beleihbarkeit des Grundstücks eingeschränkt.

Beginn

Ist nichts anderes bestimmt, beginnt die Verzinsung mit der Eintragung im Grundbuch. Der Beginn kann jedoch auch vor der Eintragung liegen.

Variable Zinsen

Bei der Eintragung rechtsgeschäftlich vereinbarter variabler Zinsen in das Grundbuch ist die Angabe eines Höchstzinssatzes mitunter erforderlich.^[4]

Verjährung

Grundschuldzinsen verjähren innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren.^[5] Die Frist beginnt grundsätzlich mit der Fälligkeit des Anspruchs.

[1] Böttcher, NJW 2010, S. 1647, 1649; Lieder in Münchener Kommentar, BGB, § 1193 Rn. 12 m. w. N.

[2] BGH, Beschluss v. 30.3.2017, V ZB 84/16, NJW 2017 S. 2469.

[3] Vgl. dazu Gr. 18, S. 40.

[4] Dazu Abschn. 2.4.2.

[5] § 195 BGB.