Grundschuld: Bestellung – Übertragung – Sonderformen / 8.1 Entstehung

Recht am eigenen Grundstück

Während im Schuldrecht der unumstößliche Grundsatz gilt, dass niemand gegen sich selbst eine Forderung haben kann, gilt dies nach § 889 BGB im Immobiliarsachenrecht nicht. Es erlaubt deshalb sowohl die erstmalige Bestellung als auch den nachträglichen Erwerb einer Grundschuld an dem eigenen Grundstück (Eigentümergrundschuld, §§ 1177 Abs. 1, 1196 Abs. 1 BGB). Die Identität von Grundschuldgläubiger und Grundstückseigentümer berührt nicht den Bestand und den Inhalt der Grundschuld. Es tritt keine Konsolidation mit rechtserlöschender Wirkung ein.^[1]

Rang- und Kreditsicherung

Meist will sich der Eigentümer eines Grundstücks eine vordere Rangstelle sichern, um sie später als Kreditsicherungsmittel einzusetzen. Dann kann er durch einseitige, öffentlich beglaubigte Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt und durch Eintragung im Grundbuch eine Eigentümergrundschuld nach § 1196 BGB bestellen. Sie kann – wie jede Grundschuld – als Brief- oder Buchrecht begründet werden. Dabei wird die Briefeigentümergrundschuld bevorzugt, weil sie übertragen werden kann, ohne dass Eintragungskosten entstehen und ohne dass die Abtretung durch Einsicht des Grundbuchs erkennbar wird (verdeckte Kreditsicherung).

Auch bei Grundschuld

Eine Eigentümergrundschuld kann nicht nur bei der Hypothek entstehen, sondern auch bei einer Sicherungsgrundschuld, wenn nämlich der Grundstückseigentümer auf die Grundschuld zahlt oder aber auf die Forderung und der Gläubiger dann die nicht mehr valutierte Grundschuld zurückgewährt.

Vorsicht!

Allerdings ist wegen des gesetzlichen Löschungsanspruchs^[2] der Erwerb der Eigentümergrundschuld mit einem Risiko behaftet, falls nicht dieser Löschungsanspruch (bei Bestellung des nachrangigen Grundpfandrechts) nach § 1179a Abs. 5 BGB ausgeschlossen wurde.^[3]

Entstehung kraft Gesetzes

Eine Eigentümergrundschuld kann auch kraft Gesetzes entstehen. Verzichtet bspw. der Gläubiger auf die Hypothek, so erwirbt sie der Eigentümer.^[4] Diese Vorschrift gilt auch für die Grundschuld.

Man unterscheidet im Übrigen zwischen einer

• vorläufigen Eigentümergrundschuld, die entsteht, wenn die vom Eigentümer bereits bestellte Hypothek mangels Forderung bzw. Briefübergabe noch nicht zur Entstehung gelangt ist, (§ 1163 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB, von Bedeutung bei Bauzwischenfinanzierungen) und einer
• endgültigen Eigentümergrundschuld, die der Eigentümer bei Erlöschen der Forderung erwirbt.^[5] Entsprechend wandelt sich eine Gesamthypothek in eine Eigentümergesamtgrundschuld um.^[6]

Übertragung

Die Übertragung erfolgt wie bei der Fremdgrundschuld nach §§ 1154, 1192 BGB im Wege der Abtretung.

[1] BGH, Beschluss v. 15.4.2010, V ZR 182/09, Rpfleger 2010 S. 420.

[2] § 1179a BGB.

[3] Zum Löschungsanspruch ausführlich Schwab, JuS 2010, S. 385.

[4] § 1168 BGB.

[5] § 1163 Abs. 1 Satz 2 BGB.

[6] Hierzu BGH, Urteil v. 12.12.2008, V ZR 49/08, NJW 2009 S. 847.