Grundstück und Grundbuch / 10 Amtsvormerkung, Amtswiderspruch, Amtslöschung

10.1 Amtsvormerkung

Wird vor Erledigung eines Eintragungsantrags eine andere Eintragung beantragt, die dasselbe Recht betrifft, ist von Amts wegen eine Vormerkung einzutragen (siehe Abschn. 6.9).

10.2 Amtswiderspruch

Amtswiderspruch verhindert Rechtsverlust

Ergibt sich, dass das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist (§ 53 Abs. 1 Satz 1 GBO) mit der Folge, dass dadurch ein gutgläubiger Erwerb möglich wird, muss von Amts wegen ein Widerspruch eingetragen werden.^[1]

Praxis-Beispiel

Grundstückseigentümer E wird im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen, obwohl die erforderliche Grundstücksverkehrs- oder Bodengenehmigung nicht vorliegt (siehe Abschn. 4, 6.7.1). Damit wird das Grundbuch unrichtig. Wird gegen diese Unrichtigkeit nichts unternommen und verkauft E das Grundstück an den gutgläubigen Käufer K, erwirbt dieser rechtswirksam Eigentum.

Für einen dadurch etwa eintretenden Schaden könnte das Land in Anspruch genommen werden (§ 839 BGB, Art. 34 GG). Durch die Eintragung eines Amtswiderspruchs wird verhindert, dass eine solche Rechtslage entsteht.

Weiterer Zweck der Eintragung eines Amtswiderspruchs ist im Fall der unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften zu Unrecht erfolgten Löschung eines Rechts, den Eintritt seiner Verjährung zu verhindern (§§ 901, 902 BGB).

[1] BGH, Beschluss v. 21.6.1957, V ZB 6/57, BGHZ 25 S. 16 = NJW 1957 S. 1229. Kein Amtswiderspruch also gegen die Eintragung eines Leibgedings oder Wohnungsrechts wegen fehlender Übertragbarkeit, gegen die Eintragung eines Widerspruchs, einer Verfügungsbeschränkung, eines Rechtshängigkeitsvermerks, Nacherben-, Testamentsvollstrecker- oder Zwangsversteigerungsvermerks, wohl aber gegen die Löschung derselben.

10.3 Amtslöschung

Von Amts wegen

Die Löschung einer Grundbucheintragung hat von Amts wegen zu erfolgen, wenn sich die Eintragung als solche nach ihrem Inhalt als unzulässig erweist (§ 53 Abs. 1 Satz 2 GBO). Amtslöschung kommt jedoch nur in Betracht, wenn das eingetragene Recht nach dem Wortlaut des Grundbuchs selbst (eingetragen ist beispielsweise ein "Mietrecht") oder nach der zulässigerweise in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung (§ 874 BGB) nicht mit dem gesetzlich gebotenen oder erlaubten Inhalt eingetragen ist. Inhaltlich unzulässig ist ferner die unvollständige Eintragung eines an sich eintragungsfähigen Rechts, wenn also die Eintragung einen wesentlichen Bestandteil des Rechts nicht enthält (z. B. Eintragung einer Dienstbarkeit als "Nutzungsrecht" ohne schlagwortartige Bezeichnung des Rechts, dingliches Vorkaufsrecht mit bestimmtem Kaufpreis, Erbbaurecht an nicht erster Rangstelle, Zwangshypothek – entgegen § 867 Abs. 2 ZPO als Gesamtrecht oder – entgegen § 866 Abs. 3 Satz 1 ZPO von nicht mehr als 750 EUR). Auch kann die unzulässige Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung den Grundbuchinhalt unzulässig machen.

Amtsermittlungsgrundsatz

Das Grundbuchamt kann Eintragungen in Abt. II und III löschen, wenn sie gegenstandslos geworden sind (§§ 84 ff. GBO). Gegenstandslos ist eine Eintragung, soweit das Recht, auf das sich die Eintragung bezieht, im Zeitpunkt der Löschung nicht besteht und seine Entstehung auch in der Zukunft endgültig ausgeschlossen ist, oder soweit das Recht aus tatsächlichen Gründen dauernd nicht ausgeübt werden kann (z. B. Wegfall des Berechtigten eines unveräußerlichen Rechts, etwa des Wohnungsberechtigten, des Nießbrauchers). Ob ein Löschungsverfahren einzuleiten ist, entscheidet das Grundbuchamt nach freiem, nicht nachprüfbarem Ermessen. Die erforderlichen Ermittlungen hat das Grundbuchamt von Amts wegen anzustellen.

Voraussetzung der Löschung einer Eintragung ist gem. § 87 GBO, entweder dass

• sich aus festgestellten Tatsachen oder Rechtsverhältnissen ergibt, die entsprechend den Anforderungen des § 29 GBO nachgewiesen sind, dass die Eintragung gegenstandslos ist, oder
• dem Betroffenen eine Löschungsankündigung zugestellt ist und er Widerspruch in der bestimmten Frist nicht erhoben hat, oder
• durch begründeten Beschluss des Grundbuchamts rechtskräftig festgestellt ist, dass die Eintragung gegenstandslos ist.

Der Feststellungsbeschluss wird rechtskräftig, wenn nicht binnen einer Frist von zwei Wochen seit Zustellung des angefochtenen Beschlusses Beschwerde eingelegt wurde (§ 89 GBO). Dem Betroffenen wird i. d. R. eine Löschungsankündigung mitgeteilt (§ 87 GBO). Die Löschung hat kein Erlöschen des (materiellen) Rechts zur Folge, falls das Grundbuchamt die Gegenstandslosigkeit der Eintragung zu Unrecht angenommen hat. Der Betroffene kann die Wiedereintragung seines Rechts verlangen, falls es zwischenzeitlich nicht aufgrund des öffentlichen Glaubens (tatsächlich) erloschen ist.