9.1 Unrichtiges Grundbuch
Unrichtiges Grundbuch beseitigen lassen?
In Abschn. 7.2.1 wurde gezeigt, dass der Inhalt des Grundbuchs mit der wirklichen Rechtslage zuweilen nicht übereinstimmt. Da auch ein unrichtiger Grundbuchinhalt wegen der Vorschriften über den öffentlichen Glauben des Grundbuchs für einen gutgläubigen Dritten als richtig gilt (Abschn. 7.2.1 bis 7.2.5), ist zur Vermeidung eines Rechtsverlustes dringend anzuraten, die Unrichtigkeit durch Grundbuchberichtigung beseitigen zu lassen. Hierzu stehen der Berichtigungsanspruch nach § 894 BGB, die Möglichkeit, einen Widerspruch gem. § 899 BGB – notfalls im Wege der einstweiligen Verfügung – eintragen zu lassen und der verfahrensrechtliche Berichtigungsanspruch des § 22 GBO zur Verfügung.
9.2 Berichtigung des Grundbuchs
Antragsgrundsatz gilt
Auch für die Berichtigung des Grundbuchs gilt der Antragsgrundsatz. Antragsberechtigt sind der Berichtigungsberechtigte als auch der Berichtigungsverpflichtete und derjenige, der aufgrund eines gegen den Berechtigten vollstreckbaren Titels eine Eintragung (z. B. eine Zwangshypothek, Erbteilspfändung) in das Grundbuch verlangen kann, sofern die Zulässigkeit dieser Eintragung von der vorgängigen Berichtigung des Grundbuchs abhängt (§ 14 GBO). Daneben ist auch die Eintragungsbewilligung desjenigen erforderlich, gegen den sich die Eintragung auswirkt (§§ 22, 19 GBO). In der Bewilligung ist schlüssig darzulegen, dass das Grundbuch unrichtig ist und durch die Bewilligung berichtigt werden soll. Die Berichtigungsbewilligung ist entbehrlich, wenn dem Grundbuchamt nachgewiesen wird, dass das Grundbuch unrichtig ist.
Derjenige, zu dessen Nachteil das Grundbuch unrichtig ist, hat darüber hinaus nach materiellem Recht (§ 894 BGB) einen Anspruch auf Beseitigung der Unrichtigkeit gegen denjenigen, dessen Recht durch die Berichtigung betroffen wird. Einer solchen Klage kann jedoch das Rechtsschutzbedürfnis fehlen, wenn der oben geschilderte Weg der Grundbuchberichtigung einfacher und sicherer zum Erfolg führt.
Form der Bewilligung
Die Berichtigungsbewilligung muss in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Urkunde vorliegen (§ 29 GBO). Der Berichtigungsantrag kann formlos gestellt werden. Soll die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachgewiesen werden, muss dieser Nachweis durch öffentliche Urkunde geführt werden. Ausnahmsweise muss sich das Grundbuchamt mit einem nicht der Form des § 29 GBO entsprechenden Nachweis begnügen, z. B. mit einem formlosen Gesellschaftsvertrag zur Berichtigung des Grundbuchs beim Tod eines BGB-Gesellschafters.
In den fünf neuen Bundesländern hat das Grundbuchbereinigungsgesetz angesichts der geringen Aufarbeitung der Grundbücher erhebliche Erleichterungen bei der Umstellung und Löschung alter Rechte gebracht.
9.3 Eintragung eines Widerspruchs im Grundbuch
Widerspruch verhindert gutgläubigen Erwerb
Da bei unrichtigem Grundbuch für den wahren Berechtigten die Gefahr eines Rechtsverlusts durch gutgläubigen Erwerb besteht, muss er an einer schnellen Grundbuchberichtigung interessiert sein. Diese kann sich aber wegen der Beschaffung der erforderlichen Unterlagen längere Zeit hinziehen. In einem solchen Fall ist es ratsam, gegen die Richtigkeit des Grundbuchs einen Widerspruch eintragen zu lassen (§ 899 BGB). Der Widerspruch beseitigt weder die Unrichtigkeit des Grundbuchs noch die gesetzliche Vermutung der Richtigkeit (§ 891 BGB), sondern lediglich den öffentlichen Glauben des Grundbuchs (Abschn. 7.2), d. h. die Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbs. Die Eintragung des Widerspruchs erfolgt aufgrund einer einstweiligen Verfügung oder aufgrund Bewilligung desjenigen, dessen Recht durch die Berichtigung betroffen ist. Zum Erlass der einstweiligen Verfügung muss eine Gefährdung des Rechts des Widersprechenden nicht glaubhaft gemacht werden (§ 899 Abs. 2 Satz 2 BGB). Die Löschung des Widerspruchs kann beantragt werden aufgrund der Bewilligung des Widerspruchsberechtigten, Unrichtigkeitsnachweis (§§ 22, 19 GBO) oder nach Aufhebung der einstweiligen Verfügung (§ 25 GBO).
9.4 Zwangsweise Grundbuchberichtigung
Verpflichtung unter Zwangsgeld
Das Nachlassgericht, das einen Erbschein erteilt oder sonst die Erben ermittelt hat, ein Testament oder Erbvertrag eröffnet, muss, wenn es Kenntnis davon hat, dass zum Nachlass Grundbesitz gehört, das zuständige Grundbuchamt vom Erbfall und über die Erben unterrichten. Das Nachlassgericht hat in solchen Fällen die Erben, soweit ihm ihr Aufenthalt bekannt ist, darauf hinzuweisen, dass durch den Erbfall das Grundbuch unrichtig geworden ist und welche gebührenrechtliche Vergünstigungen (KV 14110 Nr. 2 Abs. 1 der Anlage 1 zum GNotKG: gebührenfreie Berichtigung des Grundbuchs innerhalb von 2 Jahren seit dem Erbfall) für eine Grundbuchberichtigung bestehen.
Das Grundbuchamt kann sodann dem Eigentümer (Erben, Testamentsvollstrecker) die Verp...