Grundstückteil: Abschreibung

1 Leitsatz

Die "Abschreibung" eines realen Grundstückteils eines Wohnungseigentumsgrundstücks ist ohne Aufhebung sämtlicher Sondereigentumsrechte möglich.

2 Normenkette

§§ 1 Abs. 4, 3, 4, 6 WEG

3 Das Problem

Wohnungseigentümer wollen einen unbebauten Teil des in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstücks veräußern. Das Grundbuchamt meint, dazu müssten die Wohnungseigentümer das Wohnungseigentum an der entsprechenden Teilfläche aufheben.

4 Die Entscheidung

Dies sieht das OLG Köln anders! Nach wohl nicht mehr bestrittener Auffassung setze eine Realteilung (= die Veräußerung einer Teilfläche) trotz § 1 Abs. 4 WEG nicht voraus, dass das Wohnungseigentum insgesamt aufgehoben werde. Die "Abschreibung" eines realen Grundstückteils des in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstücks sei ohne Aufhebung sämtlicher "Sondereigentumsrechte" möglich, wenn sich die abzuschreibende Grundstücksfläche, wie im Fall, nicht im räumlichen Bereich von Sondereigentum befinde. Dann bedürfe eine Verfügung über das gemeinschaftliche Eigentum nur der "Zustimmung" aller Eigentümer. Soweit das Grundbuchamt einen Nachweis vermisse, dass "Nebenbestimmungen zum Inhalt des Sondereigentums (z. B. Sondernutzungsrechte) unberührt" blieben, bedürfe es eines solchen Nachweises nicht. Denn etwaige Regelungen über die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums, wie beispielsweise Sondernutzungsrechte, hinderten nicht eine Veräußerung unter Beteiligung aller Wohnungseigentümer.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall wollen Wohnungseigentümer einen Teil des in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstücks an einen Dritten veräußern. Fraglich ist, ob eine Sondernutzungsrechtsvereinbarung sie daran hindert und ob sie das Wohnungseigentum an dem Grundstücksteil vorher aufheben müssen.

Veräußerung einer Teilfläche

Wohnungseigentümer können eine Teilfläche des gemeinschaftlichen Eigentums veräußern und zu Eigentum auf einen Dritten übertragen. Befindet sich auf der Fläche ein Raum, an dem Sondereigentum besteht, muss zuvor das Sondereigentum daran aufgehoben werden. Es kann aber auch das ganze Wohnungseigentum aufgehoben werden. Ein Beschluss ist nicht möglich: Die Wohnungseigentümer müssen als Miteigentümer über einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums verfügen. Schuldrechtliche Vereinbarungen, beispielsweise eine Sondernutzungsrechtsvereinbarung, stehen der Übertragung nicht entgegen, da der an der Sondernutzungsrechtsvereinbarung Berechtigte mitwirken muss.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Wollen Wohnungseigentümer eine Teilfläche des gemeinschaftlichen Eigentums veräußern, z. B. an eine Gemeinde, müssen sie selbst handeln. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nicht zu einem Handeln berufen – und damit auch nicht die Verwaltung. Jeder Wohnungseigentümer könnte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aber bevollmächtigen. Ein Beschluss ist unzureichend.

6 Entscheidung

OLG Köln, Beschluss v. 4.7.2023, 2 Wx 82/23