Gültige Regelungen in einem Verwaltervertrag

Normenkette

§ 23 Abs. 4 WEG, § 27 WEG, § 675 BGB

Kommentar

Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Bedingungen des Geschäftsbesorgungsvertrags mit einem neubestellten Verwalter (nach Beschlussfassung über die Bestellung und Ermächtigung des Verwaltungsbeirats zum Vertragsabschluss) ist nicht für ungültig zu erklären, wenn er weder gegen Gesetz, noch eine Vereinbarung noch die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt. Die Anfechtung eines Beschlusses zu einzelnen Bedingungen des Geschäftsbesorgungsvertrags mit dem neuen Verwalter kann auf selbstständige Regelungspunkte beschränkt bleiben, ähnlich der Rechtsprechung zur Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über einzelne Rechnungsposten (BayObLG, DWE 86, 57). Dies gilt hier beim Verwaltervertrag im Hinblick auf § 139 BGB jedenfalls dann, wenn (wie im vorliegenden Fall) der Verwaltervertrag auch ohne etwaige unwirksame Teile gewollt ist (vgl. BayObLG, Entscheidung v. 23.05.1990, BReg 2 Z 46/90).

Wohnungseigentümer können zu Recht den Verwalter durch Beschluss ermächtigen, einen Kredit in limitierter Höhe zur Deckung eines Wohngeldfehlbetrages aufzunehmen (vgl. OLG Koblenz, DB 1979, 788; Weitnauer, 7. A. § 27 Rn. 5; Bärmann/Pick 6. A., § 21 Rn. 36). Wenn auch für ein durch den Verwalter aufgenommenes Darlehen alle Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch in voller Höhe haften, wird doch die Notwendigkeit für eine solche Regelung nicht in Zweifel gezogen werden können. Die vorliegende Begrenzung (Limitierung) des Kreditumfangs im beschlossenen Verwaltervertrag auf Hausgeldvorauszahlungen in Höhe von 3 Monaten kann als noch hinnehmbar bezeichnet werden; eine solche Regelung ist aber so auszulegen, dass bei mehreren Kreditaufnahmen der Gesamtschuldsaldo zu keinem Zeitpunkt die Höhe von 3 Monatsvorauszahlungsgesamtraten an Hausgeld überschreiten darf. [Ebenso OLG Hamm v. 28. 11. 91, DWE 1/92, 35.]

Nicht zu beanstanden ist auch die Vollmachtserteilung an den Verwalter, im Rahmen vereinbarter gerichtlicher Vertretung der Eigentümer auch einen Rechtsanwalt beauftragen zu können (BayObLG Z 1988, 287/289). Auch eine vereinbarte Befugnis zur Erteilung einer Untervollmacht ist zulässig, allerdings dahin zu verstehen, dass sie nur für einzelne Angelegenheiten in Betracht kommt, nicht jedoch für die Übertragung der gesamten Verwalterbefugnisse oder wesentlicher Teile (BayObLGZ 1990 Nr. 38; Dürr, WEZ 88, 227/239).

Zulässig ist auch die Beschlussermächtigung an den Verwalter, als Teil der Verwaltervergütung eine Mahngebühr erheben zu können (bei Abmahnung rückständiger Wohngelder). Bezogen auf die bestehende Abrechnungspflicht eines Verwalters ist eine solche Sondervergütung allerdings dahin zu verstehen, dass sie dann nicht geltend gemacht werden kann, wenn der betroffene Eigentümer infolge mangelhafter Abrechnung oder unzulänglicher oder unzutreffender Aufklärung durch den Verwalter die angemahnten Rückstände nicht kennen musste (BayObLG, ZMR 1985, 307).

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 09.08.1990, BReg 2 Z 82/90)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Vgl. auch BayObLG, Entscheidung v. 02.08.1990, Az.: Breg 2 Z 40/90.