Gültiger Beschluss, Eigentümern mit mehreren Sondereigentumseinheiten Wohngeld-Sammelüberweisungen zu verbieten und jeweils Einzelüberweisungen zu fordern

Leitsatz

Ausreichende Bezeichnung eines Beschlussthemas (hier: modernisierende Instandsetzung eines Aufzugs) im Einladungsschreiben

Normenkette

§ 21 Abs.4 WEG, § 23 Abs.1 WEG

Kommentar

1. Ein Beschluss der Eigentümer, dass die monatlich fälligen Wohngelder nicht durch "Sammelüberweisungen", sondern durch Einzelüberweisungen unter genauer Angabe der Wohnung, für die eine Zahlung geleistet wird, gezahlt werden müssen, liegt im Interesse aller Eigentümer; sie dient der Verwaltungsvereinfachung und Vermeidung überflüssiger Streitigkeiten und unnötiger Kosten. Bei einer großen Gemeinschaft und Eigentümern mit vielen Einheiten wären Sammelüberweisungen mit erheblichen Schwierigkeiten und langwierigen Verzögerungen bei der Verbuchung eingezahlter Gelder verbunden; dies gilt insbesondere dann, wenn - wie hier nach Akteninhalt - in der Vergangenheit monatliche Zahlungen von einzelnen Eigentümern nur unregelmäßig und in unterschiedlicher Höhe erfolgten und eine eindeutige Zuordnung durch die betreffenden Eigentümer nicht vorgenommen wurde. Für den betreffenden Mehrheitsbeschluss im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung ist auch die Gemeinschaft beschlusskompetent. Auch für die einzelnen Eigentümer ist eine solche Verpflichtung im Rahmen des besonderen Gemeinschaftsverhältnisses unter Eigentümern nicht unzumutbar. Sie "korrespondiert" auch mit der Verpflichtung der Verwaltung, auch für einzelne Wohnungen gesonderte, objektbezogene Abrechnungen zu erstellen. Eine etwaige "Mehrbelastung" müssen deshalb die Eigentümer mit größerem Bestand an Wohnungen wegen der überwiegenden Interessen der Gemeinschaft hinnehmen.

Im übrigen ist der Beschluss - soweit er von "Überweisungen" spricht - dahin zu verstehen, dass andere Zahlungswege, z.B. eine Einziehung der Beträge durch die Verwaltung aufgrund entsprechender Ermächtigung nicht ausgeschlossen werden. Maßgeblich ist allein, dass durch die "gesonderte" Zahlung für jede einzelne Wohnung ein im Interesse aller Eigentümer liegendes hohes Maß an Verwaltungsvereinfachung erreicht und mögliche Streitigkeiten bei Abrechnungsfragen weitgehend vermieden werden können.

Die Bestimmung des § 366 BGB steht der beschlossenen Maßnahme ebenfalls nicht entgegen. Einem Schuldner wird das Recht zur Bestimmung der Tilgungsreihenfolge nicht genommen, sondern er wird im Gegenteil zur Bestimmung "verpflichtet". Der Umstand, dass das Gesetz in § 366 Abs.2 BGB eine auf dem vermuteten, vernünftigen Parteiwillen beruhende gesetzliche Tilgungsreihenfolge festlegt, bedeutet nicht, dass in einem besonderen Gemeinschaftsverhältnis nicht eine Pflicht des einzelnen Eigentümers festgelegt werden kann, Zahlungen von monatlich fälligen Wohngeldbeträgen so zu bewirken und so genau zu bestimmen, dass eine möglichst einfache Zuordnung seiner Zahlungen für die Verwaltung möglich ist.

2. Die ordnungsgemäße Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung setzt voraus , dass der Gegenstand der einzelnen Tagesordnungspunkte und vorgesehenen Beschlussfassungen so genau bezeichnet ist, dass die Eigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss insoweit auf die Gemeinschaft und sie selbst hat. Dies bedeutet aber nicht, dass der Beschlussgegenstand in allen Einzelheiten im Ladungsschreiben beschrieben werden muss; es genügt vielmehr eine "schlagwortartige" Bezeichnung, aus der die Eigentümer alles Notwendige entnehmen können (h. R. M.).

Dies war im vorliegenden Fall mit dem Beschrieb einer "Sanierung der Aufzugsinnentüren unter Einbeziehung einer Erneuerung der Aufzugskabinen, verbunden mit einem Gesamt-auftragswert in Höhe von DM 235.000,- und entsprechender Finanzierung teils aus Rücklage und teils über Sonderumlage mit Ratenfälligkeiten" der Fall. Das Beschlussthema war damit hinreichend bestimmt gefasst.

Vorliegend ging es auch um die Beschlussfassung einer sinnvollen modernisierenden Instandsetzungsmaßnahme, nicht um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs.1 WEG.

3. Auch außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerde-verfahren nach Abweisung der Anträge des Antragstellers bereits durch AG und LG mit jeweils ausführlichen und über-zeugenden Begründungen. Geschäftswert für die II. und III. Instanz DM 51.000,- unter Berücksichtigung der Grundsätze des § 48 Abs.3 Satz 2 WEG.

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.04.2001, 3 Wx 7/01)

Zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer