Gültiger Ermächtigungsbeschluss für Wohnungseigentümer

Leitsatz

Gültiger Ermächtigungsbeschluss an einen Wohnungseigentümer, den Verwaltervertrag auszuhandeln und abzuschließen

Normenkette

§ 23 WEG, § 26 WEG, § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG

Kommentar

1. Ein unangefochtener Mehrheitsbeschluss, einen der Wohnungseigentümer zu bevollmächtigen, mit dem Verwalter den Verwaltervertrag auszuhandeln und abzuschließen, ist nicht nichtig. Die Kompetenz der Gemeinschaft zur Regelung ihrer Rechtsbeziehungen zum bestellten oder zu bestellenden Verwalter per Mehrheitsbeschluss folgt aus den §§ 21 Abs. 3, 26 Abs. 1 WEG. Inhaltlich betrifft die Ausgestaltung der vertraglichen Beziehungen zum Verwalter nicht das Grundverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, sondern eine Sonderbeziehung der Gemeinschaft zu einem Dritten. Sowohl deren Begründung wie auch die Ausgestaltung sind daher einem Mehrheitsbeschluss zugänglich (h. M.). Inhaltlich ist eine entsprechende Vollmacht durch etwaige von der Eigentümerversammlung beschlossene Vorgaben und ansonsten dadurch beschränkt, dass die Vertragsgestaltung ordnungsgemäßer Verwaltung zu entsprechen hat. Allenfalls kann sich hier die Frage stellen, ob eine Bevollmächtigung ohne Vorgabe von "Eckdaten" noch ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und ein entsprechender Beschluss deshalb u. U. anfechtbar ist. Vorliegend waren die Essentialia des abzuschließenden Verwaltervertrags bereits beschlossen.

2. Üblich ist in Verwalterverträgen auch eine Ergänzung zu § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG, damit auch die Regelung der Ermächtigung einer Verwaltung zur Geltendmachung von Wohngeldforderungen auch im Wege einer Verfahrensstandschaft. Eine solche Vertragsregelung ist auch für die Gemeinschaft vorteilhaft, da sie eine schnelle und wegen des Wegfalls des Mehrvertretungszuschlags nach § 6 BRAGO kostengünstige Durchsetzung von Wohngeldansprüchen ermöglicht.

Link zur Entscheidung

( OLG Köln, Beschluss vom 13.07.2001, 16 Wx 115/01, NZM 2001 S. 991)

Anmerkung:

Solche Vertragsabschluss-Ermächtigungen durch Beschluss an einen Eigentümer oder – wie bisher üblich – an einen Verwaltungsbeirat halte ich allerdings nicht mehr für empfehlenswert (vgl. hierzu die Erläuterungen zu meinem aktualisierten Verwaltervertragsmuster in Gruppe 11, Veröffentlichung September 2002); selbst wenn Eckdaten einer Bestellung bzw. Wiederbestellung eines Verwaltervertrags beschlossen sein sollten, können doch zu einzelnen weiteren Vertragsregelungspunkten Risiken einer Überschreitung der Vollmacht entstehen (z.B. zu zusätzlich abgesprochenen Sonderhonorarkonditionen). Ein einzelner Miteigentümer oder auch Beirat ist hier nicht selten überfordert, auch in Fragen, ob sich ein endgültig ausgehandelter Vertrag noch im Rahmen der Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung und eventueller Vereinbarungs-Vorgaben in einer Gemeinschaftsordnung hält. Vorteilhafter erscheint es mir, wenn der Verwalter selbst (als amtsannahmebereiter Kandidat) ein vollständiges Vertragsangebot allen Eigentümern vor einer Beschlussfassung zur Kenntnis bringt bzw. bringen lässt und die Gemeinschaft dann im Anschluss an den Bestellungs- bzw. Wiederbestellungsbeschluss auch durch Mehrheitsbeschluss ein solches vollständiges Vertragsangebot unmittelbar annimmt.