Haftet ein Eigentümer, der zu Recht Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum veranlasst, für Folgeschäden in anderem Sondereigentum - verursacht durch den beauftragten Handwerker - aus Gründen einer Erfüllungsgehilfenhaftung?

Leitsatz

Entgegen BayObLG hier vom OLG Hamm verneint, deshalb Vorlage zum BGH

Normenkette

§ 21 Abs. 4 WEG, § 5 WEG, § 278 BGB

Kommentar

1. In einer Mehrhausanlage bestand hinsichtlich der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums kraft bestandskräftiger Beschlussfassung und jahrelanger Praxis die Regelung, dass Instandhaltungen und Instandsetzungenblockintern zu veranlassen seien und auch nur innerhalb eines Häuserblocks hierüber entsprechend abzustimmen sei. Zwei von vier Eigentümern in einem Häuserblock hatten vor Jahren das Dach ihres Hauses jeweils auf eigene Kosten neu eindecken lassen. Im Dezember 1993 traten an der Trennwand zwischen dem Wohnungseigentum der Antragsteller und dem der Antragsgegner Feuchtigkeitsschäden auf. Im vorliegenden Antrags-Verfahren forderte der eine Eigentümer vom anderen zunächst Durchführung weiterer notwendiger Dacharbeiten am Gemeinschaftseigentum und weiterhin Ersatz für eingetretene Schäden am eigenen Sondereigentum einschließlich verauslagter Sachverständigenkosten. Die Reparaturarbeiten wurden zwischenzeitlich durchgeführt.

Gegenstand des Verfahrens war zuletzt noch die Frage, ob die Antragsgegnerseite zum Ersatz des Schadens verpflichtet sei, der am Sondereigentum der Antragsteller entstanden sei (einschließlich der Kosten des beauftragten Sachverständigen). Da der Senat diese Ansprüche für unbegründet erachtet, jedoch in vergleichbarer Rechtsfrage damit der Entscheidung des BayObLG vom 21. 5. 1992 (NJW- RR 92, 1102) widersprechen müsste, war der Streit gem. § 28 Abs. 2 FGG dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorzulegen.

2. Zur Schadenersatzanspruchsstellung sind hier die Antragsteller allein befugt, wenn es um die behauptete Verletzung ihres Sondereigentums geht; es handelt sich hier nicht um einen den Wohnungseigentümern als Mitgläubigern gemeinsam zustehenden Ersatzanspruch, sondern um eine Schadenersatzforderung wegen der am Sondereigentum der Antragsteller eingetretenen Schäden, die nur sie allein betreffen.

3. Für das Schadenersatzbegehren der Antragsteller fehlt allerdings eine gesetzliche Anspruchsgrundlage.

Ein Auftragsverhältnis zwischen Antragsteller und Antragsgegner ist in Bezug auf die vom Antragsgegner durchgeführten Arbeiten am Dachteil über ihrem Sondereigentum zu verneinen. Der Antragsgegner hat in diesem Zusammenhang Aufgaben der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wahrgenommen (ordnungsgemäße Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Neben dem Gemeinschaftsverhältnis bestehen hier keine weitergehenden Auftragsverhältnisse zwischen den Wohnungseigentümern. Daran ändert auch nichts die langjährige Übung, dass in dieser Anlage Instandsetzungen blockweise (Untergemeinschafts-Verwaltung) praktiziert wurden. Vorliegend sollte auch jeder Eigentümer auf eigene Kosten entweder den Teil des Daches, der sein Sondereigentum überdeckt, neu eindecken lassen oder zumindest berechtigt sein, dieses zu tun. Die Handwerksbeauftragung durch den Antragsgegner war deshalb keine als rechtswidrig zu wertende Verwaltungsmaßnahme. Der Pflichtenkreis eines Eigentümers, der - berechtigt - eine Instandsetzungsmaßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum auf eigene Veranlassung und Kosten vornimmt, kann deshalb inhaltlich in Bezug auf den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nicht anders bestimmt werden, als wäre die Maßnahme im Rahmen einer Vereinbarungsregelung dem Verwalter zugeordnet oder ggf. zusätzlich auf der Grundlage einer Beschlussfassung der Eigentümerversammlung durchgeführt worden.

Eine Haftung des auftraggebenden Eigentümers kann deshalb nur aus dem Gesichtspunkt der Verletzung der den Wohnungseigentümern obliegenden Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung in Betracht kommen ( § 21 WEG). Eine eigene Pflichtverletzung fällt den Antragsgegnern allerdings im vorliegenden Fall nicht zur Last, da sie ein Fachunternehmen beauftragt hatten und ein Verschulden bei Auswahl und Überwachung als eigenes Fehlverhalten nicht einmal geltend gemacht wurde. Die Antragsgegner müssen deshalb nach Auffassung des Senats nicht gem. § 278 BGB für eine eventuell festzustellende nicht fachgerechte Durchführung der Dachdeckerarbeiten durch das von ihnen beauftragte Unternehmen einstehen.

Dieser Rechtsansicht steht jedoch die - bereits eingangs erwähnte - Entscheidung des BayObLG (NJW-RR 92, 1102) entgegen, in der festgestellt wurde, dass die Eigentümer gegenseitig aus dem Gemeinschaftsverhältnis zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums als einer Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet seien und auch für Fehlverhalten einer beauftragten Fachfirma nach § 278 BGB einzustehen hätten. Die Einstandspflicht bestehe nach Ansicht des BayObLG auch hinsichtlich etwaiger Schäden im Sondereigentum, wenn diese ursächlich auf schuldhaft nicht fachgerechte Ausführung des Auftrags durch die Sanierungsunternehmen zurückzuführen seien. Nach Auffassung des Senats können Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung allerdings nicht dahin...