Haftung der Wohnungseigentümer (WEMoG) / 4.2 Haftungszeitraum/Nachhaftung

Die Haftung des Wohnungseigentümers beschränkt § 9a Abs. 4 Satz 1 HS 2 WEG auf solche Verbindlichkeiten, "die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind". Zweck dieser Regelung ist, dass derjenige bezahlen soll, dem die Leistung zugutekommt. Bei einem Eigentümerwechsel wird dies in aller Regel der Erwerber sein. Andererseits hat der Veräußerer die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstandene Forderung mitzuverantworten, also für diese einzustehen. Darüber hinaus weiß ein Gläubiger der Gemeinschaft in aller Regel nichts von einem etwaigen Eigentümerwechsel innerhalb der Gemeinschaft. Zu seinem Schutz und zur Vermeidung des Risikos, dass seine Klage abgewiesen wird, weil er den Veräußerer und nicht den Erwerber in Anspruch genommen hat, stellt das Gesetz zum einen also entweder auf die Zugehörigkeit zur Gemeinschaft bei Entstehen der Forderung oder bei deren Fälligkeit ab.

Aus Gründen des Gläubigerschutzes ist die gesetzliche Regelung daher durchaus willkommen, da sich der Gläubiger zwecks Befriedigung seiner Forderung sowohl an den Veräußerer als auch an den Erwerber halten kann. Beide haften gesamtschuldnerisch, freilich begrenzt auf die Höhe ihres entsprechenden Miteigentumsanteils. Nimmt daher der Gläubiger den Veräußerer wegen der auf den (früheren) Miteigentumsanteil begrenzten Forderung in Anspruch, hat dieser wiederum im Innenverhältnis zum Erwerber einen Ausgleichsanspruch gemäß § 426 Abs. 2 BGB.

Zeitlich begrenzte Nachhaftung

In diesem Zusammenhang ordnet § 9a Abs. 4 Satz 1 HS 2 WEG eine zeitlich begrenzte Nachhaftung für aufgrund Veräußerung des Sondereigentums ausgeschiedene Wohnungseigentümer nach den Grundsätzen des § 728b BGB an. Die Bestimmung des § 728b BGB entstammt dem Recht über die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Hiernach haften ausgeschiedene Gesellschafter für Verbindlichkeiten weiter, die vor ihrem Ausscheiden entstanden sind. Begrenzt ist diese Nachhaftung auf 5 Jahre. Voraussetzung für die Nachhaftung ist, dass die entsprechenden Verbindlichkeiten vor Ablauf von 5 Jahren fällig werden und Ansprüche darauf gegen den Gesellschafter vollstreckbar geworden – also im Sinne von § 197 Abs. 1 Nr. 3 bis 5 BGB festgestellt – sind. Inhaltlich bezieht sich die Haftung auf sämtliche Ansprüche, für die der Gesellschafter nach § 721 BGB persönlich haftet, einschließlich der Dauerschuldverhältnisse.

Hat also ein Wohnungseigentümer sein Sonder- bzw. Teileigentum veräußert, haftet er für die während seiner Gemeinschaftszugehörigkeit begründeten Verbindlichkeiten noch 5 Jahre nach seinem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft. Voraussetzung dieser Nachhaftung ist, dass die entsprechende Verbindlichkeit zu einem Zeitpunkt entstanden ist, in dem der Wohnungseigentümer noch als solcher im Grundbuch eingetragen war. Unerheblich ist hingegen, um welche Art der Verbindlichkeit es sich handelt. So besteht eine Nachhaftung insbesondere auch für Verbindlichkeiten aus Dauerschuldverhältnissen.

Die 5-Jahres-Frist beginnt mit der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch zu laufen. Innerhalb dieses Zeitraums muss die entsprechende Forderung sowohl fällig werden als auch in einer in § 197 Abs. 1 Nr. 3 und 4 BGB bezeichneten Art festgestellt sein. Sie muss also tituliert sein oder auf einem vollstreckbaren Vergleich oder einer vollstreckbaren Urkunde beruhen. Die Regelung des § 197 Abs. 1 Nr. 5 BGB ist hingegen im Bereich des Wohnungseigentumsrechts nicht einschlägig, da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerade nicht insolvenzfähig ist, wie § 9a Abs. 5 WEG zum Ausdruck bringt. Selbstverständlich unterliegt der ausgeschiedene Wohnungseigentümer der Nachhaftung gemäß § 728b BGB auch dann, wenn er die entsprechende Gläubigerforderung schriftlich anerkannt hat. Für nach seinem Ausscheiden entstandene Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft haftet der durch Veräußerung seines Wohnungseigentums Ausgeschiedene selbstverständlich nicht mehr.

Hinweis

Verjährung beachten

Grundsätzlich sind selbstverständlich die allgemeinen Regelungen der §§ 194 ff. BGB über die Verjährung, und hier insbesondere die Regelverjährungsfrist des § 195 BGB zu beachten. So kann der Gemeinschaftsgläubiger nicht etwa seine bereits verjährte Forderung im Wege der Nachhaftung anteilsmäßig gegen ausgeschiedene Wohnungseigentümer geltend machen. Er kann dies zwar versuchen, gleichfalls werden die in Anspruch genommenen ehemaligen Wohnungseigentümer die Einrede der Verjährung erheben.