Leitsatz
Haftung des schuldhaft passiven Verwalters im Fall von Feuchtigkeitsschäden in einer Wohnung
Normenkette
§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG; §§ 254, 276, 426, 662 BGB
Kommentar
Bei Feuchtigkeitsschäden in einer Wohnung, deren Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum liegen kann, hat der Verwalter, auch wenn er kein "Profi" ist, unverzüglich das Erforderliche zu unternehmen, um die Schadensursache festzustellen. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft (auch fahrlässig), so haftet er für den Schaden des betroffenen Wohnungseigentümers (hier: Mietausfalls- bzw. Mietminderungsschaden) auch dann, wenn die Schadensursache ungeklärt bleibt oder sich nachträglich herausstellen sollte, dass sie ausschließlich im Sondereigentum liegt (vgl. insoweit auch BayObLG v. 29.1.1998, 2Z BR 53/97, NZM 1998, 583). Einen jeden Verwalter treffen insoweit Überwachungs-, Kontroll- und Hinweispflichten (vgl. auch Gottschalg, Die Haftung von Verwalter und Beirat in der Wohnungseigentümergemeinschaft, Rn. 114, 115 und 123). Ein Verwalter hat Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu ermitteln sowie nach Ursache und Umfang festzustellen. Dies gilt auch bei Schadensmeldungen, die das Sondereigentum betreffen, deren Ursachen aber im Bereich des Gemeinschaftseigentums liegen könnten (vgl. auch KK-WEG-Abramenko, § 27 Rn. 16). Insoweit hat ein Verwalter auch auf sachgerechte Beschlussfassung der Gemeinschaft hinzuwirken (h. R. M.); ist dies nicht geschehen, handelt er pflichtwidrig (meist fahrlässig). Von einem Verwalter ist jedenfalls diejenige Sorgfalt abzuverlangen, die ein Eigentümer bei der Instandhaltung seiner eigenen Liegenschaft anwenden würde (vgl. auch BayObLG v. 25.6.1987, BReg 2 Z 39/86, WuM 1987, 330).
Auch bei einer etwa unentgeltlichen Verwaltertätigkeit ist dieser Haftungsmaßstab nicht generell reduziert, wenn auch bei einem sog. Amateur-Verwalter, der das Amt gefälligkeitshalber übernommen hat, im Einzelfall geringere Sorgfaltsanforderungen gestellt werden können, als bei einem professionell tätigen, im Regelfall kaufmännisch geschulten Verwalter dies der Fall sein mag. Es geht hier um Kardinalpflichten eines jeden Verwalters. Irgendein Mitverschulden der Eigentümer (§ 254 BGB) im Haftungsverhältnis war i. Ü. vorliegend zu verneinen.
Link zur Entscheidung
OLG München, Beschluss vom 15.05.2006, 34 Wx 156/05OLG München v. 15.5.2006, 34 Wx 156/05
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