Haftung des Verwalters (WEMoG) / 1.4 Haftungsgegner

1.4.1 Haftung gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Da das Vertragsverhältnis zwischen Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, haftet der Verwalter bei Vertragspflichtverletzungen in 1. Linie gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

• Verursacht der Verwalter Schäden am Gemeinschaftsvermögen, stehen entsprechende Ersatzansprüche allein der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu.
• Verursacht der Verwalter Schäden am Gemeinschaftseigentum, schädigt er zwar das Eigentum der Wohnungseigentümer. Entsprechende Ersatzansprüche sind allerdings gemeinschaftsbezogen. Nach § 9a Abs. 2 WEG werden sie durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verfolgt.

1.4.2 Haftung gegenüber den Wohnungseigentümern

Bis zum Inkrafttreten des WEMoG wurde der Verwaltervertrag als ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter, nämlich der Wohnungseigentümer, angesehen.^[1] Der Verwalter haftete also auch gegenüber den Wohnungseigentümern.

Da die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums seit Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr den Wohnungseigentümern, sondern gemäß § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt, entfaltet der Verwaltervertrag keine Schutzwirkung mehr für die Eigentümer. Eine Schutzbedürftigkeit der Wohnungseigentümer ist nicht mehr anzuerkennen, da sie bei Pflichtverletzungen des Verwalters Ansprüche gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haben.^[2]

Im Ausnahmefall kann der Verwalter auch unmittelbar und persönlich haften, wenn er Wohnungseigentümer deliktisch schädigt, etwa die Verkehrssicherungspflichten ausdrücklich persönlich übernommen hat und diese vernachlässigt.

[1] BGH, Beschluss v. 7.7.2016, V ZB 15/14, ZMR 2017, 406.

[2] BGH, Urteil v. 5.7.2024, V ZR 34/24; LG München I, Beschluss v. 16.2.2022, 36 T 1514/22, IMR 2022, 2556; AG Wiesbaden, Urteil v. 16.8.2022, 91 C 650/22, MietRB 2022, 362; AG Hannover, Urteil v. 23.3.2021, 483 C 13214/20, ZMR 2021, 522.

1.4.3 Haftung Dritten gegenüber

In derartigen Fällen kann auch eine unmittelbare Haftung Dritten gegenüber bestehen. Im Übrigen aber sind auch außenstehende Dritte auf Ansprüche gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verwiesen.

1.4.4 Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für den Verwalter

Da der Verwalter als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer fungiert und hinsichtlich der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft gemäß § 9b Abs. 1 WEG als deren gesetzlicher Vertreter, kann die Eigentümergemeinschaft im Fall der Fälle eine Haftung für den Verwalter entsprechend § 31 BGB treffen. Diese Vorschrift regelt die Haftung des Vereins für seinen Vorstand und wird mit Blick auf rechtsfähige Personenvereinigungen – und somit auch Wohnungseigentümergemeinschaften – entsprechend angewendet. Jedenfalls ist der Verein nach § 31 BGB für den Schaden verantwortlich, "den der Vorstand, ein Mitglied des Vorstands oder ein anderer verfassungsmäßig berufener Vertreter durch eine in Ausführung der ihm zustehenden Verrichtungen begangene, zum Schadensersatz verpflichtende Handlung einem Dritten zufügt". Mit anderen Worten: Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist für den Schaden verantwortlich, den der Verwalter durch eine in Ausführung der ihm zustehenden Rechte und Pflichten begangene und zum Schadensersatz verpflichtende Handlung einem Dritten zufügt. Auch wenn die Eigentümergemeinschaft insoweit von einem Dritten in Anspruch genommen werden kann, hat sie selbstverständlich im Innenverhältnis einen Regressanspruch gegen den Verwalter.