1.4.1 Haftung gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Da das Vertragsverhältnis zwischen Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, haftet der Verwalter bei Vertragspflichtverletzungen in 1. Linie gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
- Verursacht der Verwalter Schäden am Gemeinschaftsvermögen, stehen entsprechende Ersatzansprüche allein der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu.
- Verursacht der Verwalter Schäden am Gemeinschaftseigentum, schädigt er zwar das Eigentum der Wohnungseigentümer. Entsprechende Ersatzansprüche sind allerdings gemeinschaftsbezogen. Nach § 9a Abs. 2 WEG werden sie durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verfolgt.
1.4.2 Haftung gegenüber den Wohnungseigentümern
Bis zum Inkrafttreten des WEMoG wurde der Verwaltervertrag als ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter, nämlich der Wohnungseigentümer, angesehen.[1] Der Verwalter haftete also auch gegenüber den Wohnungseigentümern.
- Hat der Verwalter Schäden am Sondereigentum verursacht, haftete er dem geschädigten Wohnungseigentümer. Der Schadensersatzanspruch des geschädigten Wohnungseigentümers umfasste dabei Sach- und Vermögensschäden, wie etwa Mietausfälle.
- Hat der Verwalter durch fehlerhafte Beschlüsse erfolgreiche Anfechtungsklagen verursacht, haftete er den übrigen unterlegenen Wohnungseigentümern auf Ersatz der ihnen auferlegten Verfahrenskosten.
Da die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums seit Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr den Wohnungseigentümern, sondern gemäß § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt, wird überwiegend vertreten, der Verwaltervertrag entfalte keine Schutzwirkung mehr für die Eigentümer. Eine Schutzbedürftigkeit der Wohnungseigentümer sei nicht mehr anzuerkennen.[2]
Zwischenzeitlich hat zwar auch der BGH[3] klargestellt, dass die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen nicht mehr den Verwalter, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer trifft, sich allerdings nicht zur Rechtsnatur des Verwaltervertrags im engeren Sinne geäußert. Allerdings dürfte zu prognostizieren sein, dass sich der BGH auch gegen eine Schutzwirkung des Verwaltervertrags aussprechen wird. Hierfür spricht die auch nach Auffassung des BGH zentrale Rolle der Gemeinschaft bezüglich der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. So hat er in 2 Entscheidungen zum Zustimmungsberechtigten im Rahmen einer nach § 12 WEG vereinbarten Veräußerungszustimmung die Verpflichtung der Gemeinschaft herausgearbeitet, obwohl im einen Fall ausdrücklich der Verwalter[4] und im anderen Fall ausdrücklich "die Wohnungseigentümer"[5] als Zustimmungsberechtigte in der jeweiligen Vereinbarung genannt waren.
Andererseits ist zu berücksichtigen, dass Eigentümer des Gemeinschaftseigentums immer noch die Wohnungseigentümer sind und nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.[6] Zum anderen hat der BGH[7] allgemein klargestellt, dass Direktansprüche dann in Betracht kommen können, wenn die Ansprüche nicht gleichwertig sind, was gerade der Fall ist. Müsste der geschädigte Wohnungseigentümer die Gemeinschaft in Anspruch nehmen, wäre er über seinen Anteil in die Kostenverteilung eingebunden und müsste seinen Schadensersatz teilweise mitfinanzieren. Könnte er den Verwalter direkt in Anspruch nehmen, würde er vollen Schadensersatz erzielen.[8] Vollen Schadensersatz erzielt er zwar auch im ersteren Fall einer Inanspruchnahme der Gemeinschaft über deren Regressklage gegen den Verwalter, allerdings muss diese auch erst einmal erhoben werden. Den geschädigten Wohnungseigentümer insoweit auf den Weg einer etwa erforderlich werdenden Beschlussersetzungsklage zu zwingen, wäre auch aus prozessökonomischen Gründen nicht zielführend.[9] Freilich aber kann der Verwaltervertrag ohnehin als ein Vertrag mit Schutzwirkung oder gar als Vertrag zugunsten der Wohnungseigentümer ausgestaltet werden.[10] Dann stellt sich die Streitfrage von vornherein nicht.
1.4.3 Haftung Dritten gegenüber
Eine Haftung Dritten gegenüber kann dann bestehen, wenn der Verwalter Dritte deliktisch schädigt oder wenn er gegen die ihm obliegenden Pflichten im Rahmen der Verkehrssicherung verstößt.
1.4.4 Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für den Verwalter
Da der Verwalter als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer fungiert und hinsichtlich der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft gemäß § 9b Abs. 1 WEG als deren gesetzlicher Vertreter, kann die Eigentümergemeinschaft im Fall der Fälle eine Haftung für den Verwalter entsprechend § 31 BGB treffen. Diese Vorschrift regelt die Haftu...
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