Haftung des Verwalters (WEMoG) / 5 Haftung für Verfahrenskosten

Stets droht dem Verwalter eine Haftung bezüglich der Verfahrenskosten, wenn ihm Pflichtverletzungen im Vorfeld des jeweiligen Verfahrens zum Vorwurf zu machen sind. Besonders haftungsrelevant sind hier die Fälle, in denen der Verwalter zur Verfahrensführung nicht ermächtigt ist oder er Beschlussanfechtungsverfahren wegen ihm vorwerfbarer rechtswidriger Beschlüsse provoziert hat. In beiden Fällen können dem Verwalter die Verfahrenskosten zwar nicht durch gerichtliche Entscheidung auferlegt werden. Allerdings droht dem Verwalter die Inanspruchnahme durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dieser steht nämlich ein materiell-rechtlicher Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter zu.

5.1 Fehlende Prozessführungsbefugnis

Vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 bestand – anders als bei Passivprozessen – bei Aktivprozessen keine gesetzliche Vertretungsmacht des Verwalters zur Prozessführung. Der Verwalter konnte demgemäß nicht kraft Gesetzes Ansprüche der Gemeinschaft gerichtlich geltend machen. Nach § 9b Abs. 1 WEG fungiert der Verwalter seit Inkrafttreten des WEMoG als gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sowohl im gerichtlichen als auch im außergerichtlichen Bereich. Die Bestimmung des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verleiht dem Verwalter ohne entsprechende Beschlussfassung die Befugnis, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die unbedeutend sind und die nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen. Auch wenn er insoweit im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer seine Befugnisse überschreitet und im Einzelfall ein Verfahren für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einleitet, das nicht mehr als eine unbedeutende Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung anzusehen ist und angesichts der entstehenden Kostenrisiken mit erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verbunden ist, handelt der Verwalter im Außenverhältnis dennoch mit Vertretungsmacht. Sollte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer allerdings im Verfahren unterliegen, kann sie einen Regressanspruch gegen den Verwalter wegen der ihr auferlegten Verfahrenskosten haben.

Entsprechende Grundsätze gelten auch dann, wenn die Wohnungseigentümer von der ihnen in § 27 Abs. 2 WEG eingeräumten Beschlusskompetenz Gebrauch machen, die Rechte und Pflichten des Verwalters zu konkretisieren. Haben sie etwa beschlossen, dass der Verwalter Aktivverfahren für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats einleiten darf und setzt sich der Verwalter darüber eigenmächtig hinweg, so handelt er dennoch als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, wenn er auch im Innenverhältnis seine Vertretungsmacht missbraucht hat.

5.2 Anfechtungsklagen

Auf Grundlage des § 49 Abs. 2 WEG a. F. konnten dem Verwalter bis zum Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 die Kosten eines wohnungseigentumsrechtlichen Verfahrens auferlegt werden, wenn er aufgrund groben Verschuldens die Tätigkeit des Gerichts veranlasst hatte. Hauptanwendungsfall der Bestimmung waren Beschlussanfechtungsverfahren, die der klagende Wohnungseigentümer deshalb gewonnen hatte, weil der Verwalter Beschlussmängel in formeller oder materieller Hinsicht zu verantworten hatte. War ihm dabei grobe Fahrlässigkeit zum Vorwurf zu machen, konnte ihm bereits das Gericht in seiner Kostenentscheidung die Verfahrenskosten auferlegen. Diese Möglichkeit sieht das reformierte WEG nicht mehr vor. Die Bestimmung des § 49 Abs. 2 WEG a. F. existiert nicht mehr.

Dies ist darin begründet, dass es einer Spezialnorm wie der des § 49 Abs. 2 WEG a. F. bezüglich einer Regressmöglichkeit gegenüber dem Verwalter gar nicht bedurft hatte und auch weiterhin nicht bedarf. Auch wenn das Gericht nach altem Recht von einer Verfahrenskostenbelastung des Verwalters abgesehen hatte, war der Verwalter längst nicht auf der sicheren Seite. Den Wohnungseigentümern stand nämlich dann ein materiell-rechtlicher Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter zu. Selbst wenn dem Verwalter keine grobe Fahrlässigkeit, sondern lediglich einfache Fahrlässigkeit zum Vorwurf zu machen war, konnten die Wohnungseigentümer ihn erfolgreich in Regress nehmen. Und da diese Möglichkeit weiterhin besteht, kann die beklagte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, der die Kosten des erfolgreichen Anfechtungsverfahrens auferlegt worden sind, den Verwalter entsprechend in Regress nehmen.^[1]

[1] Siehe hierzu ausführlich Blankenstein, Beschlussanfechtungsverfahren, Kap. 11 Kostenregress beim Verwalter.