Haftung des Verwalters

Leitsatz

Persönlicher (individueller) Schadenersatzanspruch eines Eigentümers gegen den Verwalter trotz Entlastungsbeschlussfassung

Normenkette

§ 20 WEG, § 21 WEG, § 28 Abs. 5 WEG

Kommentar

Der vermeintliche persönliche Schadenersatzanspruch eines Eigentümers gegen den Verwalter wegen Nichtvermietbarkeit seiner Wohnung (aufgrund einer angeblich nicht rechtzeitig sanierten Dachterrasse dieser Wohnung) unterliegt nicht der Verwaltung und damit auch nicht der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer. Ein Eigentümerbeschluss, durch den einem Verwalter Entlastung erteilt wurde, berührt einen solchen individuellen Anspruch nicht.

Ein Eigentümer hatte den Beschluss über die Genehmigung einer Jahresabrechnung und die Entlastung der Verwaltung hierfür sowie einen weiteren Beschluss über die Entlastung der Verwaltung für die sonstigen Tätigkeiten im Geschäftsjahr angefochten mit der Begründung, dass eine Billigung der Jahresabrechnung und Entlastung seine möglichen Schadenersatzansprüche wegen nicht erfolgter Sanierung seiner Wohnungsterrasse ausschließen würden.

Der Senat kam zum Ergebnis, dass sich aus Antrag und weiterer Begründung des Antragstellers ergäben, dass dieser die Beschlüsse nur insoweit anfechten wollte, als sie seinen möglichen Schadenersatzansprüchen entgegenstünden. Die Anfechtung einer Entlastung für eine Jahresabrechnung sei auch ohne die Anfechtung der Genehmigung der Jahresabrechnung rechtlich möglich, da es sich hier um zwei verschiedene Gegenstände handele. Die Genehmigung der Jahresabrechnung bedeute nicht notwendig, dass die Tätigkeit eines Verwalters gebilligt werde (vgl. auch BayObLG Z 1983, 314/319). Ein Entlastungsbeschluss sei auch hinsichtlich nur eines oder mehrerer einzelner Vorgänge anfechtbar (wie im vorliegenden Fall vom Antragsteller gewollt). Die Entlastungsanfechtung sei jedoch zurückzuweisen, da sie nicht den Schadenersatzanspruch betreffe, den der Antragsteller behauptet habe. Solche Schadenersatzansprüche würden durch einen Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung und daher auch über die Entlastung (welche die Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beträfen) nicht berührt. Auch der weitere Entlastungsbeschluss für die sonstige Tätigkeit des Verwalters habe keine Auswirkung auf den angeblichen Schadenersatzanspruch des Antragstellers. Ein solcher Schadenersatzanspruch habe seinen Grund darin, dass der Antragsteller sein Sondereigentum nicht vermieten konnte; die Entscheidung hierüber sei kein Gegenstand der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, sodass die Wohnungseigentümer über diesen Anspruch des Antragstellers nicht durch Beschluss verfügen könnten; ein solcher Beschluss enthalte auch nicht ausdrücklich eine Entlastung hinsichtlich des vom Antragsteller behaupteten Schadenersatzanspruches.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 03.11.1987, BReg 2 Z 5/87)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichen der Miteigentümer

Fazit:

Berühmt sich ein Eigentümer etwaiger persönlicher Schadenersatzansprüche gegen einen Verwalter, die nicht das Gemeinschaftseigentum bzw. die gemeinschaftliche Verwaltung betreffen, also nicht gemeinschaftsbezogen sind (im Sinne der §§ 20 und 21 WEG), so ist es nicht erforderlich, dass dieser Eigentümer Abrechnungsgenehmigungs- und Entlastungsbeschlüsse zur Offenhaltung seiner Schadensersatzansprüche anfechten muss.