Haftung des Zwangsverwalters

Leitsatz

• Auch ein Zwangsverwalter haftet stets nur in Höhe der so gen. Abrechnungsspitze

  Kein Verschulden des Zwangsverwalters, wenn er sich der BGH-Meinung anschließt

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 155 Abs. 1 ZVG

Kommentar

1. Ein Zwangsverwalter haftet auch dann nicht für die Zahlung einer rückständigen Sonderumlage für das seiner Verwaltung unterliegende Wohnungseigentum, wenn der betreffende Umlagebetrag in die nach seiner Bestellung als Zwangsverwalter und unter seiner Mitwirkung (hier allerdings vertreten durch Vollmacht) beschlossene Jahresgesamt- und Einzelabrechnung aufgenommen und dieser Beschluss von ihm nicht angefochten wurde.

2. Die Haftung eines Zwangsverwalters entsteht i.Ü. nur im Falle eines Verschuldens; er handelt nur dann fahrlässig, wenn er die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt, d.h. gesetzliche Vorschriften nicht beachtet, eine klare Rechtslage falsch beurteilt oder in Zweifelsfällen keine gerichtliche Anweisung einholt. Dies ist nicht der Fall, wenn er sich einer vom BGH geäußerten Rechtsansicht anschließt (hier: BGH, Beschluss vom 10. 3. 1994, Az.: IX ZR 98/93, zur nur bestätigenden Wirkung der Jahresabrechnung hinsichtlich rückständiger Vorschussanforderungen gemäß Wirtschaftsplan im Falle eines Eigentümer- Konkurses).

Link zur Entscheidung

( OLG Hamburg, Urteil vom 15.06.1999, 8 U 214/98= DWE 4/1999, 169)

zu Gruppe 4:  Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Mit dieser Entscheidung folgt der Senat auch der Entscheidung des BayObLG ( BayObLG, Beschluss vom 30. 4. 1999, Az.: 2Z BR 33/99) - mit gleichem Ergebnis, jedoch etwas anderer Begründung. In beiden Fällen wurde die BGH-Rechtsprechung zur so genannten Abrechnungsspitze (des BGH, Entscheidung v. 10. 3. 1994, Az.: IX ZR 98/93im Konkursfall = NJW 94, 1866 und auch des V. Zivilsenats v. 30. 11. 1995 im Falle rechtsgeschäftlicher Veräußerung = NJW 96, 725) übernommen. In gleichem Sinne hat zwischenzeitlich auch im Falle rechtsgeschäftlicher Veräußerung nochmals der BGH (auf Vorlage des KG Berlin) mit Beschluss vom 23. 9. 1999 ( BGH, Beschluss v. 23. 9. 1999, Az.: V ZB 17/99= DWE 4/1999, 164) entschieden, gleichzeitig auch bestätigt, dass ein Rechtsnachfolger nicht einmal einen Abrechnungsgenehmigungsbeschluss (bezogen auf die Einzelabrechnung) anfechten müsse, wenn er mit dem "vollen" Nachzahlungsbetrag (Abrechnungs-Saldo) belastet worden sein sollte.

Im Falle der Zwangsverwaltung ist zur Frage des (evtl. strittigen) Zeitpunkts der Abrechnungsgenehmigungs-Beschlussfassung allerdings entgegen der Meinung des OLG Hamburg m.E. nicht auf den gerichtlichen Anordnungs- bzw. Bestellungstermin des Zwangsverwalters abzustellen, sondern auf die Beschlagnahme(wirkung) der Einheit, die Besitzergreifung bzw. -einweisung voraussetzt (vgl. § 146 ZVG, § 151 ZVG, § 156 ZVG).