Haftung im Wohnungseigentum für Verletzung öffentlich-rechtlicher Pflichten (WEMoG)

Zusammenfassung

Überblick

Eine Verletzung öffentlich-rechtlicher Pflichten kommt insbesondere bei Missachtung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) und dem Mess- und Eichgesetz (MessEG) in Betracht. In allen Fällen kommt die Verhängung eines Bußgeldes in Betracht.

1 Grundsätze

Für die Beantwortung der Frage, wer im Fall der Verletzung öffentlich-rechtlicher Pflichten zur Verantwortung gezogen werden kann, kommt es maßgeblich darauf an, wen die Pflichten im Einzelnen treffen. In wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht bedeutsam sind in erster Linie die Pflichten nach

• dem Gebäudeenergiegesetz (GEG),
• der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) und
• des Mess- und Eichgesetzes (MessEG).

Gerade mit Blick auf eine mögliche Haftung ist von Bedeutung, ob einschlägige Verstöße gegen die öffentlich-rechtlichen Pflichten bußgeldbewehrt sind.

Verantwortliche

• Gebäudeenergiegesetz (GEG)

  Die gebäudeenergiebezogenen Verpflichtungen treffen nach § 8 Abs. 1 GEG den Bauherrn oder Eigentümer. Pflichten bezüglich etwa vorhandener Lüftungs- und Klimaanlagen treffen den Betreiber. Die Vorlagepflicht des Energieausweises bei einem Nutzerwechsel trifft den Eigentümer, Vermieter, Verpächter oder Immobilienmakler. § 108 Abs. 1 GEG enthält einen umfangreichen Bußgeldkatalog.

• Trinkwasserverordnung (TrinkwV)

  Die Trinkwasserverordnung verpflichtet nach § 4 TrinkwV den Unternehmer oder den sonstigen Inhaber einer Wasserversorgungsanlage. Verstöße gegen die aus § 14, 14a oder 14b TrinkwV resultierenden Pflichten stellen nach § 25 Nr. 4 TrinkwV eine Ordnungswidrigkeit dar.

• Mess- und Eichgesetz (MessEG)

  § 31 Abs. 1 Satz 1 MessEG verpflichtet den Verwender. Verstöße gegen die Eichpflicht stellen nach § 60 Abs. 1 Nr. 18 MessEG Ordnungswidrigkeiten dar.

Rechtswidriges Verhalten

Die Verletzung gebäudeenergierechtlicher Pflichten muss gemäß § 108 Abs. 1 GEG auf Vorsatz oder Leichtfertigkeit beruhen. Die TrinkwV knüpft die Tatbestandsverwirklichung gemäß § 25 TrinkwV an Vorsatz oder Fahrlässigkeit, was nach § 60 MessEG auch bezüglich der Eichpflichten gilt. Unproblematisch stellt sich stets Vorsatz dar, wobei insoweit auch bedingter Vorsatz genügt. Der Täter beabsichtigt zwar die Tatbestandsverwirklichung nicht, hält sie jedoch für möglich und nimmt sie billigend in Kauf.^[1] Leichtfertigkeit entspricht nach einhelliger Auffassung der groben Fahrlässigkeit und setzt eine besonders ausgeprägte Sorgfaltspflichtverletzung voraus, nämlich die Nichtbeachtung dessen, was jedem einleuchten muss oder das Unterlassen naheliegender Überlegungen.^[2] Fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt.

[1] BGH, Urteil v. 18.6.2020, 4 StR 482/19, NJW 2020 S. 2900 Rn. 22.

[2] BGH, Urteil v. 1.7.2010, I ZR 176/08, NJW-RR 2011 S. 117.

2 Adressaten eines Bußgeldbescheids

2.1 Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Soweit einzelne Pflichten seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erfüllen sind, tatsächlich aber nicht erfüllt werden, könnte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nur dann als Adressatin eines Bußgeldbescheids infrage kommen, wenn sie sich unter die Norm des § 30 OWiG subsumieren ließe. Diese Norm regelt die Möglichkeit, Geldbußen auch gegen juristische Personen und Personenvereinigungen festsetzen zu können, da nach allgemeinen Grundsätzen nur natürliche Personen straffähig sind.^[1] Zu berücksichtigen ist allerdings, dass es sich bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer weder um eine juristische Person, noch einen nicht rechtsfähigen Verein, noch um eine Personengesellschaft handelt. Trotz ihrer Vollrechtsfähigkeit lässt sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht einem dieser Verbandstypen zuordnen, sondern stellt weiterhin einen Verband sui generis dar.^[2] Aufgrund des auch im Bereich des Rechts der Ordnungswidrigkeiten geltenden Analogieverbots^[3] scheidet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer also als Adressatin eines Bußgeldbescheids aus.^[4]

[1] Lehmann-Richter, ZWE 2013, S. 341.

[2] Münchner Kommentar-WEG/Krafka, Einleitung WEG Rn. 49 ff.

[3] Lehmann-Richter, ZWE 2013, S. 341.

[4] Helmrich, NZM 2010, S. 457.

2.2 Wohnungseigentümer

Als Adressaten der Bußgeldbescheide kommen demnach die Wohnungseigentümer in Frage. Ihre Verantwortlichkeit folgt aus § 9 Abs. 1 Nr. 3 OWiG. Insoweit nämlich werden die Wohnungseigentümer im Rahmen der Beschlussfassung im Geschäftskreis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf gesetzlicher Grundlage tätig, was bereits für die Annahme eines Handelns für einen anderen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 OWiG als dessen gesetzlichem Vertreter ausreicht.^[1] Auch wenn der Verwalter nach § 9b Abs. 1 WEG als gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer fungiert, schließt dies eine ordnungsrechtliche Verantwortlichkeit der Wohnungseigentümer nicht aus. Den Wohnungseigentümern obliegt nämlich gemäß § 19 Abs. 1, 2 Nr. 2 WEG die Beschlussfassung über die konkrete Maßnahme, deren Ausführung im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt.

[1] BGH, Beschluss v. 10.2.2009, 3 StR 372/08, NJW 2009 S. 2225 Rn. 23; Lehmann-Richter, ...