Der Begriff des Grundstücks ist gesetzlich nicht definiert. Er entspricht dem juristischen Begriff der Liegenschaft, wie ihn die Grundbuchordnung vorgibt. Lt. § 2 Abs. 2 GBO werden die Grundstücke im Grundbuch nach den in den Ländern eingerichteten amtlichen Verzeichnissen benannt (Liegenschaftskataster). Jedes Grundstück erhält im Grundbuch ein gesondertes Grundbuchblatt, § 3 Abs. 1 Satz 1 GBO. Neben dem für Grundstücke geltenden Sachenrecht, geregelt in den §§ 873 ff. BGB, sind beim Grundstückserwerb also das Grundbuchrecht, aber auch das Bodenrecht, wie Baugesetzbuch, Flurbereinigungsgesetz oder Grundstücksverkehrsgesetz zu beachten.
1.1 Notarielle Beurkundung
Das Grundstücksrecht ordnet die notarielle Beurkundung für die Übertragung aller Formen und Arten von Grundstücken an: Sie gilt für bebaute und unbebaute Grundstücke, für Gewerbe- und Wohnobjekte, für Ein- und Mehrfamilienhäuser, Wohnungseigentum, und für die Übertragung von Miteigentumsanteilen. Auch zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts, z. B. dem Erbbaurecht, gilt dieser Formzwang.
1.2 Formfehler und ihre Folgen
Der schuldrechtliche Kaufvertrag über ein Haus oder Grundstück unterliegt mit allen diesen Vertrag betreffenden Vereinbarungen und Anlagen der Beurkundungspflicht durch einen Notar. Fehlt es an einer notariellen Beurkundung des Kaufvertrages über ein im Inland gelegenes Grundstück, ist der Vertrag nichtig, weil der Verstoß gegen zwingende Formvorschriften, zu denen § 311 b BGB zählt, nach § 125 BGB grundsätzlich zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts führt. Die Formnichtigkeit hat zur Folge, dass keine der beiden Parteien an den Vertrag gebunden ist.
Zwar gilt dies wegen §139 BGB auch, wenn im Vertrag ein geringerer Kaufpreis genannt ist und die Differenz zur mündlich vereinbarten Kaufpreissumme zwischen den Parteien in bar fließt. Die auf der nichtbeurkundeten Barleistung beruhende Teilnichtigkeit führt zur Nichtigkeit des Gesamtvertrages, weil nicht anzunehmen ist, dass der Verkäufer zu dem beurkundeten geringeren Kaufpreis verkauft hätte.
Allerdings wird ein ohne Beachtung der Form geschlossener Vertrag seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen, so geregelt in § 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Formfehler wird also mit der Eintragung des Käufers ins Grundbuch geheilt, d.h. die nicht beurkundete Barleistung ist einbezogen. Die Folge: Käufer und Verkäufer begehen Steuerhinterziehung.
Umsatzsteuer ist nicht Teil des Kaufpreises!
Die bei einem Grundstücksverkauf anfallende Umsatzsteuer ist seit der Änderung des Umsatzsteuergesetzes durch das Haushaltsbegleitgesetz 2004 nicht mehr Teil des Kaufpreises, wenn keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde.
1.3 Beratungsfehler
Der Steuerberater, der sich - objektiv betrachtet - seinem Mandanten gegenüber eines pflichtwidrigen, mit einem Risiko behafteten Verhaltens schuldig macht, das beim Mandanten zu einem Schaden führt, macht sich schadenersatzpflichtig.
Spekulationsobjekt
K hatte ihren Steuerberater S beim Verkauf eines ererbten Hauses eingeschaltet, bei dem sie ca. 2,4 Mio. DM erlöste. S empfahl ihr, den Erlös u. a. in einer Immobilie anzulegen und teilte ihr mit, dass er Jemanden kenne, der ein Grundstück unmittelbar an der Stadtgrenze verkaufen wolle. Es handele sich um ein Spekulationsobjekt; das Grundstück werde eine Wertsteigerung erfahren, wenn es Bauland werde. S wies K nicht darauf hin, dass der damalige Wert des Grundstücks niedriger sein könne als der verlangte Kaufpreis. Er zog weder Erkundigungen über den tatsächlichen Wert des Grundstücks ein noch informierte er K darüber, dass er keine objektivierbaren Erkenntnisse bezüglich des Grundstückswertes besaß. In der Folgezeit verhandelte er für K mit dem Verkäufer, auch über den Preis.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 24.6.1996 kaufte K zunächst ein Viertel des Grundstücks für 142.500 DM, mit notariellem Kaufvertrag vom 27.12.1996 den Rest für 427.500 DM. Bei einem Gesamtkaufpreis von 570.000 DM ergab sich damit ein Preis von ca. 7,49 DM pro Quadratmeter.
K behauptet, S habe sie mangelhaft beraten und nicht ordnungsgemäß auf die Risiken des Geschäfts hingewiesen. Der tatsächliche Wert des Grundstücks habe nur 0,25 EUR pro Quadratmeter betragen. Das Grundstück sei weder Bauland noch Bauerwartungsland geworden, obwohl S von einer Frist von fünf Jahren gesprochen habe. S habe auf den viel zu hohen Kaufpreis und das hohe Risiko aufmerksam machen müssen. Bei ordnungsgemäßer Aufklärung hätte sie sich auf das Geschäft nicht eingelassen. S habe schon damals den tatsächlichen Wert des Grundstücks und die Unwahrscheinlichkeit seiner Entwicklung zu Bauland in Erfahrung bringen können.
1.4 Schadenersatzanspruch
Entstanden ist der Schadenersatzanspruch im Allgemeine...