2.1 Vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht
Hat sich der Verkäufer im Kaufvertrag ein befristetes Rücktrittsrecht einräumen lassen, so ist ein Aufhebungsvertrag formfrei möglich, solange die Vormerkung weder beantragt noch eingetragen ist. Sinnvoll und üblich ist ein solches vertragliches Rücktrittsrecht dann, wenn etwa die Finanzierung oder eine beantragte Baugenehmigung ausstehen.
2.2 Nach Eintragung der Vormerkung
Soll die Aufhebung des Kaufvertrags nach Eintragung der Vormerkung, aber vor Eigentumsumschreibung erfolgen, wird dies im Regelfall nicht formfrei möglich sein. Die Vormerkung führt beim Verkäufer zu einer relativen Verfügungsbeschränkung hinsichtlich des Grundstücks. Aus Sicherheitsgründen, und um späteren Streitigkeiten vorzubeugen, empfiehlt sich deshalb auch hier die notarielle Beurkundung.
Änderungsvereinbarung
Jede Änderung des bereits notariell beurkundeten Kaufvertrags über ein Grundstück, ein Haus, eine Eigentumswohnung etc. ist grundsätzlich formbedürftig, gleichgültig, ob es sich um die Höhe des Kaufpreises, diesbezügliche Stundungsabreden, den Übergabetermin oder Regelungen zum Rücktritt handelt.
2.3 Nach Eintragung des Eigentümerwechsels
Ist der Eigentümerwechsel nach Abschluss des Kaufvertrages im Grundbuch eingetragen, bedarf die Aufhebung des Vertrages der notariellen Form, weil damit eine Pflicht zur Rückübereignung des Grundstücks begründet wird.
Rückauflassung
Der Gläubiger aus einem Rückgewährschuldverhältnis kann nach § 346 Abs. 1 BGB von dem als Grundstückseigentümer eingetragenen Schuldner auch dann Rückauflassung verlangen, wenn unklar ist, ob der Schuldner zu Recht oder zu Unrecht eingetragen ist (Abgrenzung zu Senat, Urt. v. 21.10.2005, V ZR 63/05, BGH-Report 2006, 147, 148).
2.4 Gesetzliches Rücktrittsrecht bei Sach- oder Rechtsmangel
Grundsätzlich hat der Käufer beim Kaufvertrag über ein Haus oder Grundstück ein gesetzliches Rücktrittsrecht. Das gilt auch für den Kauf einer Eigentumswohnung, § 437 Nr. 2 BGB. Einer zusätzlichen vertraglichen Vereinbarung bedarf es insofern nicht. Das gesetzliche Rücktrittsrecht kommt aber nur dann zum Zug, wenn ein Sach- oder Rechtsmangel vorliegt.
Allerdings sind nach § 442 Satz 1 BGB sämtliche Gewährleistungsrechte, also auch der Rücktritt, ausgeschlossen, wenn der Käufer den Mangel bei Vertragsschluss kennt. Wird ein Sach- oder Rechtsmangel ausführlich mit dem Käufer besprochen und kann der Verkäufer dies beweisen, gibt es für den Käufer kein gesetzliches Rücktrittsrecht.
2.5 Aufklärungspflichten des Verkäufers
Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, können einen offenbarungspflichtigen Sachmangel begründen. Das ist jedenfalls dann anzunehmen, wenn Baumaterialien Stoffe enthalten, die schon in geringen Dosen karzinogen wirken, und die ernsthafte Gefahr besteht, dass diese Stoffe bei üblicher Nutzung, Umgestaltung oder Renovierung des Kaufobjekts austreten. Insbesondere liegt eine erhebliche Einschränkung der Nutzbarkeit eines Wohngebäudes vor, wenn übliche Umgestaltungs-, Renovierungs- und Umbaumaßnahmen nicht ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorgenommen werden können. Das gilt jedenfalls für solche Arbeiten, die üblicherweise auch von Laien und nicht nur von mit dem Umgang gefährlicher Baustoffe vertrauten Betrieben des Fachhandwerks vorgenommen werden.
Asbest
Mit notariellem Vertrag vom 4.10.2006 kaufte K von V ein Hausgrundstück unter Ausschluss der "Gewähr für Fehler und Mängel". Das Wohngebäude war im Jahre 1980 in Fertigbauweise errichtet worden. In der Außenfassade waren Asbestzementtafeln verarbeitet worden. Über diesen Umstand klärte V den K nicht auf, obwohl zuvor bereits ein anderer Kaufinteressent wegen der Asbestverkleidung von seinen Kaufabsichten abgerückt war.
Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, können einen Mangel der Kaufsache begründen, der ungefragt zu offenbaren ist.
Fragen des Käufers müssen vollständig und richtig beantwortet werden. Ansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsschluss sind im Sachbereich der §§ 434 ff. BGB nach Gefahrübergang (im Regelfall mit der Übergabe der Kaufsache) grundsätzlich ausgeschlossen; das gilt jedoch zumindest dann nicht, wenn der Verkäufer den Käufer über die Beschaffenheit der Sache arglistig getäuscht hat.
2.6 Bei arglistiger Täuschung
Hat der Verkäufer einen offenbarungspflichtigen Sach- oder Rechtsmangel nicht mitgeteilt oder diesbezügliche Käuferfragen nicht vollständig und richtig beantwortet, liegt darin eine arglistige Täuschung des Verkäufers. Die Folge: Die gesetzlichen Gewährleistungsansprüche sind wegen dieses Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen auch nach Gefahrübergang nicht durch die kaufrechtlichen Regelungen der §§ 434 ff. BGB ausgeschlossen, weil der Verkäufer den Käufer über die Beschaffenheit der Sache arglistig getäuscht hat .
2.7 Grenzen der Aufklärungspflicht
Für die Frage, ob den Verkäu...