Hausgeld (WEMoG) / 3 Verfallsregelung

Viele Eigentümergemeinschaften sind bestrebt, die Zahlungsmoral ihrer Mitglieder dadurch zu stärken, indem Verfallsklauseln vorsehen, dass bei Verzug mit bestimmten Hausgeldzahlungen sofort das ganze auf die jeweilige Wirtschaftsperiode entfallende Hausgeld zur Zahlung fällig wird.^[1]

Regeln die Wohnungseigentümer etwa konkret für eine bestimmte Wirtschaftsperiode im Zusammenhang mit der Beschlussfassung über die Festsetzung der Hausgeldvorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans eine Gesamtfälligkeit der Wohngelder zu Beginn der Wirtschaftsperiode mit entsprechender monatlicher Teilleistungsbefugnis, kann wirksam bestimmt werden, dass ein Wohnungseigentümer bei Verzug mit 2 Monatsbeiträgen verpflichtet ist, das gesamte, bezogen auf die Wirtschaftsperiode zu entrichtende Hausgeld sofort zu zahlen.

Ob nach Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 weiter auch eine Vorfälligkeit des gesamten Hausgelds bei Verzug mit 2 Monatsbeiträgen beschlossen werden kann, wenn keine Gesamtfälligkeit der Hausgelder zu Beginn einer Wirtschaftsperiode beschlossen wird, sondern eine monatliche Teilfälligkeit, wird von der herrschenden Meinung zwar anerkannt, stellt aber streng genommen eine Verzugsregelung dar, für den die Wohnungseigentümer keine Beschlusskompetenz mehr haben.

Grundsätzlich ist zu berücksichtigen, dass die Eröffnung des Insolvenzverfahrens und die Anordnung der Zwangsverwaltung über ein Sondereigentum die Eigentumsverhältnisse unberührt lassen. Der betroffene Wohnungseigentümer bleibt auch nach Beschlagnahme bzw. Eröffnung des Insolvenzverfahrens Schuldner der vor der Beschlagnahme begründeten Beitragspflichten und insbesondere der danach entstehenden, und zwar solange, bis aufgrund Auflassung und Eintragung im Grundbuch oder Zuschlags in der Zwangsversteigerung das Eigentum auf einen neuen Eigentümer übergegangen ist. Durch die Beschlagnahme erhalten die Wohnungseigentümer lediglich einen neuen zusätzlichen Adressaten. Insoweit ist im entsprechenden Beschluss ein Vorbehalt aufzunehmen, dass im Falle der Veräußerung des Sondereigentums, der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Eigentümers oder der Einleitung der Zwangsverwaltung über dessen Immobilie die monatliche Zahlweise wieder auflebt, da ansonsten der Erwerber bzw. Insolvenz- oder Zwangsverwalter wegen der herrschenden Fälligkeitstheorie bis zum Inkrafttreten eines neuen Wirtschaftsplans nicht zur Zahlung von Wohngeld verpflichtet ist. Ein derartiger Vorbehalt begegnet diesem Ausfallrisiko bei Vorfälligkeits- und Verfallklauseln. Es handelt sich allein um eine Regelung über das Wiederaufleben der zuvor widerrufenen Stundungsregelung.^[2]

[1] LG Köln, Urteil v. 20.2.2014, 29 S 181/13, ZMR 2014, 745.

[2] LG Köln, Urteil v. 20.2.2014, 29 S 181/13, ZMR 2014, 745.