Hausgeldforderungen im Wohnungseigentum (WEMoG) / 1 Die Entstehung einer Hausgeldforderung

1.1 Beschluss der Wohnungseigentümer

Mit dem Begriff "Hausgeld", andere sprechen von "Wohngeld", sind die von den Wohnungseigentümern der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG geschuldeten Mittel angesprochen. Kein "eigentliches" Hausgeld sind Nachschüsse nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG sowie Vorschüsse auf eine Sonderumlage, sei es, um eine Liquiditätskrise zu meistern, um eine Baumaßnahme zu finanzieren oder aus anderen Gründen. Solche Zahlungen kann man allerdings als Hausgeld "im weiteren Sinne" ansehen.

1.2 Grundlagen zum Hausgeldbeschluss

1.2.1 Überblick

Für einen Anspruch auf Hausgeld im engeren und im weiteren Sinne bedarf es eines auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beruhenden Beschlusses (des "Hausgeldbeschlusses").^[1] Erst durch diesen Hausgeldbeschluss werden im Rahmen der allgemeinen Beitragspflicht die Verbindlichkeiten jedes einzelnen Wohnungseigentümers begründet.^[2] Vor Beschlussfassung fehlt es an einer Forderung.^[3]

[1] BGH, Urteil v. 26.10.2018, V ZR 279/17, NZM 2019 S. 415 Rn. 19; BGH, Urteil v. 26.10.2018, V ZR 279/17, NZM 2019 S. 415 Rn. 19; Greiner, ZWE 2015, S. 149, 151.

[2] BGH, Urteil v. 14.12.2018, V ZR 309/17, NJW 2019 S. 988 Rn. 8; BGH, Urteil v. 10.2.2017, V ZR 166/16, NZM 2017 S. 445 Rn. 7.

[3] BGH, Urteil v. 20.11.1992, V ZR 279/91, ZMR 1993 S. 176, 177.

1.2.2 Bestimmtheit des Hausgeldbeschlusses

1.2.2.1 Allgemeines

Ein "Hausgeldbeschluss" muss, wie jeder Beschluss^[1], "bestimmt" genug gefasst werden.^[2] Ein Beschluss ist in diesem Sinne "bestimmt", wenn er aus sich heraus genau, klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, was gilt.^[3] Einem Beschluss fehlt hingegen die Bestimmtheit, wenn er keine sinnvolle, in sich geschlossene und verständliche Regelung enthält. Damit ein Beschluss "bestimmt" ist, muss er so ausführlich wie nötig beschreiben, was gelten soll. Lässt sich ein Gegenstand im Beschluss selbst nur schlecht oder gar nicht oder nur ungenau oder nur widersprüchlich darstellen, bedarf es für die Bestimmtheit in der Regel einer Beschluss-Anlage. Ein Beschlusstext kann daher selbst kurz sein und zur näheren Erläuterung ausdrücklich auf eine Anlage Bezug nehmen.^[4] Nimmt ein Beschluss auf eine Anlage Bezug, die weder Teil des Beschlusstextes noch der Niederschrift ist, erfordert das Gebot der inhaltlichen Klarheit und Bestimmtheit, dass die Anlage zweifelsfrei bestimmt ist.^[5] Die Publizität der auch gegen Sonderrechtsnachfolger wirkenden Beschlüsse wird dann dadurch gewährleistet, dass das in Bezug genommene Schriftstück auch in die Beschluss-Sammlung oder eine Anlage zu dieser aufzunehmen ist.^[6]

[1] BGH, Urteil v. 8.4.2016, V ZR 104/15, NJW-RR 2016 S. 985 Rn. 9.

[2] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 25.2.2021, 2-13 S 127/19, ZWE 2021, S. 375 Rn. 7.

[3] BGH, Urteil v. 18.3.2016, V ZR 75/15, NZM 2016 S. 387 Rn. 39.

[4] BGH, Urteil v. 8.4.2016, V ZR 104/15, NJW-RR 2016 S. 985 Rn. 9.

[5] BGH, Urteil v. 8.4.2016, V ZR 104/15, NJW-RR 2016 S. 985 Rn. 10.

[6] BGH, Urteil v. 8.4.2016, V ZR 104/15, NJW-RR 2016 S. 985 Rn. 10.

1.2.2.2 Umsetzung der allgemeinen Anforderungen für den "Hausgeldbeschluss"

Gegenstand

Gegenstand der Beschlüsse sind die Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG) sowie die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG).

Anlagen

Ein "Hausgeldbeschluss" kann die Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümer im Einzelnen benennen. Dieser Weg ist zu bevorzugen. Ein "Hausgeldbeschluss" kann aber auch auf eine Anlage Bezug nehmen, nämlich den Wirtschaftsplan nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG und/oder die Jahresabrechnung i. S. v. § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG. Allerdings setzt ein hinreichend bestimmter Beschluss grundsätzlich die Bezugnahme auf eine der Niederschrift beigefügte Unterlage oder zumindest die genaue Bezeichnung der Unterlage im Wege der Bezugnahme voraus.^[1] Notwendig ist daher z. B. eine Bezugnahme auf die der Niederschrift anliegende Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen oder zumindest eine genaue Bezeichnung des Datums^[2] der jeweiligen Gesamt- und Einzelabrechnungen. Denn nur so ist für einen nicht an der Beschlussfassung Beteiligten erkennbar, welche Abrechnung beschlossen wurde. Liegen verschiedene Versionen von Abrechnungen vor, muss sich aus dem Beschlusstext deutlich ergeben, welche Dokumente gemeint sind. Es besteht kein allgemeiner Erfahrungssatz, dass die Mehrheit die korrigierte oder zuletzt vorgelegte Version der Jahresabrechnung als Grundlage nehmen möchte.^[3]

Zum Teil wird aber auch angenommen, es reiche die Nennung des Jahres, jedenfalls wenn es keine Änderungen gab.^[4]

Sorgfältige Verwalter

Wird auf die Pläne und Abrechnungen Bezug genommen, ist jedenfalls dem sorgfältigen Verwalter zu raten, einerseits die jeweiligen Pläne und Abrechnungen als Anlage zur Niederschrift zu nehmen und sie andererseits auch in der Beschluss-Sammlung zu sammeln. So sehen es auch die hiesigen Muster vor.

[1] LG Gera, Urteil v. 10.2.2015, 5 S 23/14, ZMR 2015 S. 481; AG Dieburg, Urteil v. 13.3.2018, 2 C 22/17 (29), ZWE 2019 S. 144; AG Dortmund, Urteil v. 12.11.2015, 514 C 71/14, ZWE 2016 S. 231.

[2] Hierfür Greiner, ZWE 2019, S. 295, 296.

[3] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 25.2.2021, 2-13 S 127/19, ZWE 2021, S....