Hausgeldforderungen im Wohnungseigentum (WEMoG) / 1.3.3 Bestimmung der Fälligkeit und ...

Hausgeldforderungen im Wohnungseigentum (WEMoG) / 1.3.3 Bestimmung der Fälligkeit und Verfall- und Vorfälligkeitsklausel

Dr. Oliver Elzer

Die Fälligkeit der Vorschüsse bestimmt sich nach § 271 Abs. 1 BGB. Die Wohnungseigentümer können nach § 28 Abs. 3 WEG einen anderen Zeitpunkt bestimmen.^{^[1]}

In der Praxis wird von dieser Beschlusskompetenz in der Regel Gebrauch gemacht und – wenn die Fälligkeit nicht ohnehin vereinbart ist^{^[2]} – bestimmt, dass das Hausgeld in bestimmten Raten zu bestimmten Zeitpunkten fällig ist.^{^[3]} Kommt ein Hausgeldschuldner mit seinem Hausgeld in Verzug^{^[4]}, kann bestimmt werden, dass dann auch die weiteren Hausgeldzahlungen des entsprechenden Wirtschaftsjahres fällig werden. Eine solche Klausel nennt man "Vorfälligkeitsklausel".

Musterbeschluss: Vorfälligkeitsklausel^{^[5]}

TOP: XX Vorfälligkeit der Vorschüsse im Fall des Zahlungsverzugs

Gerät ein Hausgeldschuldner mit den Vorschüssen insgesamt in Höhe des Betrags zweier monatlicher Hausgeldbeiträge in Verzug, so sind die gesamten noch ausstehenden Vorschüsse zur sofortigen Zahlung fällig.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

______________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

Eine solche "Vorfälligkeitsklausel" ist problematisch, wenn es nach dem Verzug zu einem Eigentümerwechsel, der Anordnung der Zwangsverwaltung oder der Eröffnung des Insolvenzverfahrens kommt.^{^[6]} Denn der neue Wohnungseigentümer, Zwangsverwalter oder Insolvenzverwalter haftet für die Vorschüsse nach h. M. nur, soweit diese in deren Amtszeit bzw. in der Zeit, in der sie selbst Wohnungseigentümer sind, fällig werden.^{^[7]} Es wird daher geraten, die Klausel unter eine auflösende Bedingung zu stellen, wenn auch unklar ist, ob sie insolvenzfest ist.

Musterbeschluss: Rückausnahme zur Vorfälligkeitsklausel^{^[8]}

TOP: XX Vorfälligkeit der Vorschüsse im Fall des Zahlungsverzugs

(...)

Dies gilt unter der auflösenden Bedingung der Veräußerung des jeweiligen Wohnungseigentums, der Anordnung der Zwangsverwaltung über das jeweilige Wohnungseigentum sowie der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des jeweiligen Wohnungseigentümers.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

______________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

Neben einer "Vorfälligkeitsklausel" gibt es im Übrigen auch eine "Verfallklausel". In diesem Falle werden die Vorschüsse sofort insgesamt fällig gestellt, den Wohnungseigentümern aber nachgelassen, die fällige Verbindlichkeit ratierlich zu leisten. Kommt ein Wohnungseigentümer in Verzug, kann man dann anordnen, dass die Vergünstigung verfällt. Bei einer Verfallklausel werden die Hausgelder also zwar insgesamt zu Beginn des Wirtschaftsjahres oder unmittelbar mit Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG fällig, das Hausgeld wird jedoch so lange gestundet, bis ein Wohnungseigentümer mit mehr als einer Teilzahlung in Verzug gerät. Bei Verzug mit mehr als einer Teilzahlung verfällt der Stundungsvorteil und der noch offene Betrag ist zur Zahlung fällig.

Musterbeschluss: Verfallklausel^{^[9]}

TOP: XX Zahlung der Vorschüsse

Der sich aus dem jeweiligen Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG ergebende Vorschuss ist fällig und zahlbar mit dem Zeitpunkt der Beschlussfassung. Den Wohnungseigentümern wird nachgelassen, die Vorschüsse in monatlich gleichen Raten jeweils im Voraus bis zum Ablauf des 3. Werktags eines jeden Monats auf das vom Verwalter angegebene Konto zu leisten. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es auf den Zeitpunkt der Gutschrift auf dem Verwaltungskonto an. Liegt eine Einzugsermächtigung vor, wird die Hausverwaltung zum angegebenen Termin von der Einzugsermächtigung Gebrauch machen.
Gerät ein Wohnungseigentümer mit der Zahlung der Vorschüsse ganz oder teilweise in Höhe des Betrags zweier monatlicher Raten in Verzug, so entfällt die Möglichkeit der Ratenzahlung und die gesamte dann noch ausstehende Forderung ist wieder zur sofortigen Zahlung fällig.
Dies gilt unter der auflösenden Bedingung der Veräußerung des jeweiligen Wohnungseigentums, der Anordnung der Zwangsverwaltung über das jeweilige Wohnungseigentum sowie der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des jeweiligen Wohnungseigentümers.