Hausgeldforderungen im Wohnungseigentum (WEMoG) / 2.1 Grundsatz: Bestimmung der Wohnungseigentümer

Wann Hausgeld fällig ist, können die Wohnungseigentümer durch einen auf § 28 Abs. 3 WEG gestützten Beschluss^[1] oder durch eine Vereinbarung^[2] bestimmen, jenseits der §§ 27 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG aber nicht der Verwalter.

[1] BGH, Urteil v. 15.12.2017, V ZR 257/16, NJW 2018 S. 2044 Rn. 21; Fritsch in Elzer/Fritsch/Meier, Wohnungseigentumsrecht, § 2 Rn. 421.

[2] BGH, Urteil v. 21.7.2011, IX ZR 120/10, NJW 2011 S. 3098.

2.1.1 Gemeinschaftsordnung

Häufig enthält bereits die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung zur Fälligkeit von Hausgeldzahlungen, wie beispielsweise das nachfolgende Muster, in dem das Hausgeld zum 10. Tag eines Monats fällig ist (häufig ist die Fälligkeit auch auf den 3. Werktag eines Kalendermonats festgelegt).

Musterklausel in Gemeinschaftsordnung: Fälligkeit des Hausgeldes

(...)

§ 3 Hausgeld

Hausgeld (Zahlungen gemäß einem Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG in der Fassung vom 1.12.2020) ist mit Beschlussfassung fällig. Das nach einem Wirtschaftsplan geschuldete Hausgeld ist – wird nichts anderes beschlossen – in 12 gleichen Beträgen zu bezahlen. Der jeweilige Betrag ist – wird nichts anderes beschlossen – jeweils zum 10. Tag eines jeden Monats fällig und ist auf das vom Verwalter bekannt zu gebende Konto zu zahlen. Liegt eine Einzugsermächtigung vor, wird der Verwalter zu den Fälligkeitsterminen von ihr Gebrauch machen. Soweit ein erst nach dem 1.1. eines Kalenderjahres beschlossener Wirtschaftsplan zu einer rückwirkenden Hausgelderhöhung führt, wird diese mit Genehmigung fällig.

(...)

2.1.2 Beschluss

Fehlt es an einer Vereinbarung, wird in der Praxis in der Regel entweder allgemein und damit abstrakt^[1] oder im Einzelfall konkret mit dem Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG und beruhend auf § 28 Abs. 3 WEG festgelegt, dass die Wohnungseigentümer das Hausgeld (meist wird nicht – wie es aber möglich wäre – zwischen den einzelnen Vorschüssen unterschieden) nicht nach Abruf, sondern monatlich zu leisten haben.^[2]

Das Hausgeld ist an einem von den Wohnungseigentümern bestimmten Tag (z. B. am 3. Werktag eines Monats) oder, wenn die Wohnungseigentümer keinen Zahlungszeitpunkt bestimmen, nach § 271 Abs. 1 BGB sofort am Monatsanfang fällig, ohne dass es einer Mahnung oder eines anderen Rechtsaktes bedürfte. Fällt der Monatserste auf einen Feiertag oder auf ein Wochenende^[3], ist das Hausgeld am 1. regulären Werktag fällig.

Musterbeschluss: Fälligkeit der Forderungen aus einem Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG

TOP XX: Fälligkeit der Vorschüsse

1. Das aufgrund des Beschlusses über die Vorschüsse zu zahlende Hausgeld ist in 12 Teilbeträgen jeweils am 3. Werktag eines Kalendermonats im Voraus zur Zahlung fällig.
2. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlungen ist der Eingang auf dem Gemeinschaftskonto bei der ______-Bank, IBAN _________, BIC _________ maßgeblich, sofern der Zahlungspflichtige nicht nachweist, dass die Verspätung nicht auf seinem Verschulden beruht.
3. Wohnungseigentümer, die ein Lastschriftmandat erteilt haben, werden gebeten, zum Zeitpunkt der Fälligkeit für eine ausreichende Kontendeckung zu sorgen.^[4]
4. Gilt der Beschluss für das laufende Jahr, sind Nachzahlungen für die zum Zeitpunkt des Beschlusses schon zurückliegenden Monate zum nächsten Zahlungstermin fällig; Überzahlungen sind mit der nächsten Zahlung zu verrechnen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

______________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

[1] Schnabel, Jahres- und Wohngeldabrechnung in der WEG, 2. Auflage, unter 1.5.3.

[2] Siehe auch Moosheimer, ZMR 2015, S. 350, 353 und Schnabel, Jahres- und Wohngeldabrechnung in der WEG, 2. Auflage, unter 1.5.3.

[3] Zur Miete siehe BGH, Urteil v. 13.7.2010, VIII ZR 291/09, NJW 2010 S. 2882.

[4] Vielfach ist zu lesen, Wohnungseigentümer hätten für eine Deckung zu sorgen. Diese Formulierung ist missverständlich und könnte als Handlungsanordnung verstanden werden; diese aber wäre nichtig.