3.2.4.1 Hausgeld ist bei Erbfall fällig
Überblick
Schuldet bereits der Erblasser der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ganz oder teilweise Vorschüsse gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG oder Nachschüsse gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG, waren diese mithin bereits vor dem Erbfall fällig, geht die Schuld nach § 1922 Abs. 1, § 1967 Abs. 1 BGB unmittelbar mit dem Erbfall auf seinen Erben über.
Beschränkung
Der Erbe hat nach §§ 1975 ff. BGB allerdings die Möglichkeit, durch entsprechenden Antrag[1] die Haftung für diese Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch Nachlassverwaltung[2] oder Nachlassinsolvenz[3] auf den Nachlass zu beschränken.[4] Dadurch tritt rückwirkend eine "Vermögenssonderung" zwischen dem Nachlass und dem restlichen Vermögen des Erben ein. Die Folge ist, dass der Erbe nicht mehr mit seinem sonstigen Vermögen[5], sondern nur noch mit dem separierten Vermögen haftet. Nur auf dieses separierte Vermögen kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zurückgreifen.
3.2.4.2 Hausgeld wird nach Erbfall fällig
Überblick
Wenn die Vor- und/oder Nachschüsse erst nach dem Erbfall fällig werden und damit keine Schulden des nicht mehr existenten Erblassers sein können, ist nach h. M. nicht das Eigentum maßgeblich, sondern die Frage, ob dem Erben das Halten der Wohnung (= Behalten des Wohnungseigentums) als ein "Handeln bei der Verwaltung des Nachlasses" zugerechnet werden kann.[1] Dies ist spätestens der Fall, wenn der Erbe die Erbschaft angenommen hat oder die Frist zur Ausschlagung der Erbschaft verstrichen ist und dem Erben faktisch die Möglichkeit zusteht, die Wohnung zu gebrauchen oder zu nutzen.
Eine Annahme durch schlüssiges Verhalten setzt eine nach außen erkennbare Handlung des Erben voraus, aus der unter Berücksichtigung der Umstände der Schluss zu ziehen ist, der Erbe habe sich zur endgültigen Übernahme des Nachlasses entschlossen. Man muss insoweit diskutieren, welche Schlüsse z. B. Nachfragen beim Verwalter, die Teilnahme an der Versammlung der Wohnungseigentümer oder Gebrauch und Nutzung des Wohnungseigentums erlauben.[2]
Ausschlagung
Schlägt der Erbe die Erbschaft aus, gilt der Anfall nach § 1953 Abs. 1 BGB an ihn als nicht erfolgt und die Erbschaft fällt – rückwirkend auf den Zeitpunkt des Erbfalls – demjenigen an, welcher berufen sein würde, wenn der Ausschlagende zur Zeit des Erbfalls nicht gelebt hätte (§ 1953 Abs. 2 BGB).
Fiskus
Gibt es keinen Berufenen, erbt das Land oder der Bund[3] – die nicht ausschlagen können.[4] Die nach dem Erbfall fällig werdenden oder durch Beschluss begründeten Hausgeldschulden sind dann in aller Regel Nachlassverbindlichkeiten. Eigenverbindlichkeiten sind sie nur, wenn eindeutige Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Fiskus das Wohnungseigentum für eigene Zwecke gebrauchen und/oder nutzen möchte.[5]
3.2.4.3 Unbekannter Erbe
Auch der unbekannte Erbe schuldet Hausgeld. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann für diesen als Nachlassgläubigerin beim Nachlassgericht die Bestellung eines Nachlasspflegers beantragen (§§ 1960 Abs. 1, 1961 BGB). Der Nachlasspfleger hat dann die Aufgabe, den Nachlass zu sichern und zu erhalten. Im Rahmen dieser Aufgabe ist er berechtigt, aber nicht selbst verpflichtet, Hausgeld zu zahlen.[1]
3.2.4.4 Testamentsvollstrecker
Bloße Nachlassverbindlichkeit sind die Hausgelder, die während der Dauer einer Testamentsvollstreckung fällig werden, jedenfalls wenn der Testamentsvollstrecker das Wohnungseigentum mit den Nachlassmitteln erworben hat.[1] Soweit der Nachlass ausreichend ist, wird neben dem Eigentümer auch der Testamentsvollstrecker zum Hausgeldschuldner.[2]
Eigentümerversammlung
Weil der Testamentsvollstrecker verwaltungsbefugt ist, hat er und nicht der Erbe das Stimmrecht auszuüben und ist daher zur Versammlung zu laden.[3]
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