Hausgeldforderungen im Wohnungseigentum (WEMoG) / 3.2.6 Sonderfälle

3.2.6.1 Werdender Wohnungseigentümer

Auch der "werdende Wohnungseigentümer" ist Hausgeldschuldner.^[1] Wer gegen den teilenden Eigentümer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt nach § 8 Abs. 3 WEG gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als (werdender) Wohnungseigentümer, sobald ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde. Gegebenenfalls gilt das auch noch für andere Personen.^[2]

Zwangsvollstreckung

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann gegen einen werdenden Wohnungseigentümer grundsätzlich "normal" vollstrecken. Allerdings besteht keine Möglichkeit für eine Zwangsverwaltung^[3], eine Zwangsvollstreckung oder eine Zwangshypothek in das Wohnungseigentum. Denn das Wohnungseigentum steht noch im Eigentum des teilenden Eigentümers. Hingegen besteht die Möglichkeit einer Pfändung des dinglichen Anwartschaftsrechtes des werdenden Wohnungseigentümers als Auflassungsempfänger.^[4] An der Hausgeldschuld soll sich auch nichts ändern, wenn der Anspruch auf Auflassung des Ersterwerbers gepfändet wurde.^[5]

Der Veräußerer

Der im Grundbuch als Eigentümer eingetragene Veräußerer schuldet ab dem Zeitpunkt, in dem ein Erwerber als werdender Wohnungseigentümer anzusehen ist, kein Hausgeld mehr.^[6]

[1] BGH, Urteil v. 8.12.2017, V ZR 82/17, NJW 2018 S. 1613 Rn. 18; BGH, Urteil v. 24.7.2015, V ZR 275/14, NJW 2015 S. 2877 Rn. 5.

[2] Siehe BGH, Urteil v. 26.2.2021, V ZR 33/20, Rn. 20.

[3] BGH, Urteil v. 11.5.2012, V ZR 196/11, NJW 2012 S. 2650 Rn. 16; BGH, Urteil v. 23.9.2009, V ZB 19/09, NZM 2009 S. 912.

[4] Dazu Schneider, ZWE 2010, S. 343, 344 ff.

[5] AG Leipzig, Urteil v. 13.10.2008, 151 C 7184/07, ZMR 2009 S. 155.

[6] Siehe bereits BGH, Urteil v. 11.5.2012, V ZR 196/11, NJW 2012 S. 2650 Rn. 15.

3.2.6.2 Ehemaliger (ausgeschiedener) Wohnungseigentümer

Ein ehemaliger Wohnungseigentümer ist nach h. M. für die Hausgeldforderungen Verpflichteter, die während seiner Eintragung im Wohnungsgrundbuch als Wohnungseigentümer fällig geworden sind.

Haftungsklausel

Haben die Wohnungseigentümer eine Haftungsklausel vereinbart (= Erwerberhaftung), haftet der Sondernachfolger kumulativ neben dem Alteigentümer. Hausgeld, das nach dem Eigentumswechsel fällig wird, schuldet der Alteigentümer nicht.

Eintragung im Grundbuch

Eine Vereinbarung, welche die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden anordnet, ist nach § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG ausdrücklich im Grundbuch einzutragen. Für Vereinbarungen, die vor dem 1.12.2020 geschlossen wurden, gilt dies nach § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG auch. Ist eine Vereinbarung nicht eingetragen, erfolgt die ausdrückliche Eintragung in allen Wohnungsgrundbüchern nur auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 48 Abs. 3 Satz 2 WEG). Für Letzteres muss der Verwalter sorgen! Ist die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden nicht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen, lässt dies die Wirkung gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers unberührt, wenn die Sondernachfolge bis zum 31.12.2025 eintritt.

3.2.6.3 Bucheigentümer

Eine Person, die lediglich Bucheigentümerin und damit zu Unrecht im Wohnungsgrundbuch als Eigentümerin eines Wohnungseigentums eingetragen ist, ist keine Wohnungseigentümerin und schuldet weder die Vor- und Nachschüsse^[1], noch haftet sie für das Hausgeld. Wer z. B. den Erwerb von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirksam nach §§ 119 ff. BGB angefochten hat, haftet weder direkt noch in entsprechender Anwendung des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG für Verbindlichkeiten, die nach seiner Grundbucheintragung begründet und fällig werden, auch wenn er noch im Grundbuch eingetragen ist. Bucheigentümer ist auch der, dem die nach § 12 Abs. 1 WEG notwendige Veräußerungszustimmung fehlt.^[2] Im Hausgeldprozess ist auch dann nicht von der Wirksamkeit eines Erwerbsvertrags auszugehen, soweit für seine Nichtigkeit kein anderer Anhaltspunkt als die Behauptung des Beklagten vorliegt, dass der Kaufpreis sittenwidrig überhöht gewesen sei.^[3]

Klärung, ob Doppelmangel vorliegt

Ein Käufer bleibt grundsätzlich Wohnungseigentümer, wenn nur der Kaufvertrag über den Erwerb von Wohneigentum wegen sittenwidriger Überhöhung des Kaufpreises nichtig ist und/oder wegen arglistiger Täuschung angefochten wurde. Hiervon wird jeweils das dingliche Erfüllungsgeschäft, welches die Eigentümerstellung begründet, nicht erfasst.^[4]

[1] BGH, Urteil v. 20.7.2012, V ZR 241/11, NJW 2012 S. 3232 Rn. 8.

[2] BGH, Urteil v. 20.7.2012, V ZR 241/11, NJW 2012 S. 3232 Rn. 10.

[3] Unzutreffend LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 11.8.2010, 14 S 1985/10, NZM 2011 S. 283.

[4] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 12.6.2013, 2-13 S 175/10, FD-MietR 2013, 351953.

3.2.6.4 Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Überblick

Ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausnahmsweise selbst "Wohnungseigentümerin" oder ist sie "Wohnungseigentümerin" geworden, ist auch sie Hausgeldschuldner und schuldet die Vor- und/oder Nachschüsse. Zwar wird im Gesellschaftsrecht dann, wenn eine Aktiengesellschaft eigene Aktien erworben hat oder wenn eine Ge...