Hausgeldforderungen im Wohnungseigentum (WEMoG) / 4 Die Anpassung der Vorschüsse (Guthaben)

4.1 Allgemeines

Zu dem Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Rückzahlung eines Teils des Vorschusses kommt es, wenn etwa die Prognosen des Wirtschaftsplans unzutreffend hoch waren oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus anderen Gründen Liquidität während des Wirtschaftsjahres zufließt und einem Wohnungseigentümer daher nach der Einzelabrechnung als Rechnungsgrundlage eine "Anpassung der Vorschüsse" zusteht.

4.2 Entstehung

4.2.1 Vorschüsse

Ein Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlten Vorschusses entsteht nicht bereits durch eine Zahlung, für die kein Bedarf besteht oder durch eine Einnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Für einen Rückzahlungsanspruch bedarf es vielmehr eines Beschlusses nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG, mit dem nachträglich die Höhe der Vorschüsse angepasst wird.^[1] Hat der Wohnungseigentümer die Vorschüsse bereits erfüllt, entsteht durch die Anpassung ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 2 Fall 1 BGB (Wegfall des Rechtsgrundes).^[2] Hat er die Ansprüche noch nicht erfüllt, erhält er in Höhe des Anpassungsbetrags hingegen eine Einrede. Daneben bedarf es keines gesonderten "Auskehrungsbeschlusses".^[3] Die Anpassung der Vorschüsse ist an die Stelle des Beschlusses über ein Guthaben getreten, damit es keine "fiktiven" Guthaben gibt. Zu diesen könnte es kommen, da sich der Nachschuss anhand der Soll-Vorschüsse errechnet.

Beispiel

Wohnungseigentümer Harald R. musste für das Jahr 2021 insgesamt 2.400 EUR als Vorschuss zahlen. Nach seiner Einzeljahresabrechnung entfallen auf R. 2.200 EUR.

Fall 1

R. hat 2.400 EUR Vorschuss gezahlt. Dann sind mit einem Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nachträglich seine Vorschüsse auf 2.200 EUR anzupassen. R. kann deshalb nach § 812 Abs. 1 Satz 2 Fall 1 BGB von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Rückzahlung der zu viel gezahlten 200 EUR verlangen. Das wird am besten so beschlossen, ist meines Erachtens aber nicht zwingend. Unklar ist noch, ob für die einzelnen Monate bestimmt werden muss, welcher Rechtsgrund entfallen ist. Meines Erachtens ist das zu bejahen.^[4]

Fall 2

R. hat 2.000 EUR Vorschuss gezahlt. Auch dann sind mit einem Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nachträglich seine Vorschüsse auf 2.200 EUR anzupassen. R. kann nach § 812 BGB von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aber keine "Rückzahlung" verlangen. Denn es gibt keine Überzahlung. R. muss allerdings nur noch weitere 200 EUR Vorschuss zahlen und nicht 400 EUR.

[1] Siehe auch BGH, Urteil v. 11.10.2013, V ZR 271/12, NJW 2014 S. 145 Rn. 15; BGH, Urteil v. 1.6.2012, V ZR 171/11, NJW 2012 S. 2797 Rn. 16; OLG Hamm, Beschluss v. 15.2.2011, 15 Wx 222/10; OLG Hamm, Beschluss v. 22.11.2006, 16 Wx 215/06, ZMR 2007 S. 642.

[2] Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, 2020, Rn. 860 und Rn. 912; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, 2021, Kapitel 10 Rn. 116; a.A. zum alten Recht Staudinger/Häublein, WEG, 2018, § 28 Rn. 222/223.

[3] A. A. wohl Blankenstein, WEG-Reform 2020, 2020, Kap. 14.1.5, der auch von "Guthaben" spricht.

[4] Siehe dazu nachfolgendes Kap. 4.2.2.

4.2.2 Fassung des Beschlusses

Bei einem Beschluss, mit dem die Vorschüsse angepasst werden, muss meines Erachtens klargestellt werden, welche Forderungen im Einzelnen erlöschen. Die Unterscheidung hat Bedeutung für einen Eigentümerwechsel.

Fallbeispiel

Auf das Wohnungseigentumsrecht Nr. 1 entfielen für das Jahr 2021 insgesamt 2.400 EUR (12 x 200 EUR) als Vorschuss. Nach der Einzeljahresabrechnung entfallen auf das Wohnungseigentumsrecht Nr. 1 nur 2.280 EUR. Es hat mit Wirkung zum Oktober 2021 einen Eigentümerwechsel gegeben. Weder der ehemalige Wohnungseigentümer Y noch der jetzige Wohnungseigentümer Z haben die Vorschüsse erfüllt. Würde man beschließen, dass die Vorschüsse um 120 EUR angepasst werden, bliebe unklar, was Y und Z schulden.

Es ist daher entweder zu beschließen,

• dass sich der Vorschuss für den Monat Dezember von 200 EUR auf 80 EUR reduziert oder
• dass sich der Vorschuss für alle Monate von 200 EUR auf 190 EUR reduziert.

Diesen zweiten Beschluss halte ich selbst für ordnungsmäßig. Ein Anlass, nur Z zu entlasten, ist nicht erkennbar.^[1]

Sind Vorschüsse auf die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und auf Rücklagen zu zahlen, sollte man am besten weiter differenzieren.

Musterbeschluss: Anpassung

Es werden folgende Anpassungen der monatlichen Vorschüsse für das Jahr ___ in Euro bestimmt^[2]:

Wohnungseigentum Nr.	Anpassung zur Kostentragung	Anpassung zur Rücklage Y	Anpassung zur Rücklage Z
1	statt 342 jetzt 300	statt 50 jetzt 44	statt 8 jetzt 6
2	(...)	(...)	(...)
3	(...)	(...)	(...)
4	(...)	(...)	(...)

[1] Siehe auch Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, 2020, Rn. 862.

[2] Eine Anpassung der Rücklagen ist möglich, dürfte aber eine Ausnahme sein: Die Rücklagen dienen nicht der Bewirtschaftung.

4.2.3 Überzahlungen

Anders ist es, wenn ein Wohnungseigentümer der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Zahlung ohne Rechtsgrund geleistet hat. So liegt es, wenn er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer versehentlich zu viel gezahlt hat.^[1] Dieses Geld ist ihm ohne Weiteres auszuzahlen.

[1] BGH, Urteil v. 10.7.2020, V ZR...