Hausgeldforderungen im Wohnungseigentum (WEMoG) / 4.6 Hinderungsbeschluss gegen die Auskehrung von Guthaben

Die Wohnungseigentümer können gegen Bereicherungsansprüche ggf. einen "Hinderungsbeschluss" fassen.^[1] Die Motive für einen solchen Beschluss können verschieden sein. Meistens werden nicht genügend Mittel vorhanden sein.

Zur Hinderung ist z. B. vorstellbar, die Mittel unter Berücksichtigung des geltenden Umlageschlüssels^[2] im Gemeinschaftsvermögen zu belassen, weil dieses notleidend ist.^[3] Vorstellbar ist ferner, die Mittel – wieder unter Berücksichtigung des geltenden Umlageschlüssels – etwa der Erhaltungsrücklage zuzuschlagen.^[4] Die Berücksichtigung des geltenden Umlageschlüssels ist jeweils notwendig, weil etwas anderes dem § 18 Abs. 2 WEG zuwiderliefe und nicht ordnungsmäßig wäre.

Ein Beschluss, Bereicherungsansprüche einfach der Erhaltungsrücklage zuzuführen, ist freilich nicht möglich und wäre unwirksam. Nichtig wäre auch ein Beschluss, Bereicherungsansprüche in das nächste Abrechnungsjahr als Zahlung zu übernehmen. Möglich ist indes als "Trick" der im Folgenden dargestellte Hinderungsbeschluss, der eine Zurückbehaltung über eine Sonderumlage konstruiert. Ferner ist eine Vereinbarung möglich, dass Bereicherungsansprüche nicht ausbezahlt werden dürfen.

Beschlussmuster: Nichtauskehrung von Bereicherungsansprüchen zugunsten der Liquidität

TOP XX: Ergänzung der Nachschüsse ____

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verfügt nicht in ausreichendem Maße über ein Gemeinschaftsvermögen. Zurzeit fehlen ______ EUR. Ergänzend zum Beschluss über die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse ______ wird daher Folgendes beschlossen:

1. Zum Ausgleich für den Ausfall von Hausgeldzahlungen i. H. v. ______ EUR wird als weiterer Vorschuss ______ eine Sonderumlage i. H. v. insgesamt ______ EUR bestimmt.
2. Die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Teilbeträge sind nach Miteigentumsanteilen zu berechnen. Die jeweilige Höhe ergibt sich wie folgt: [Tabelle mit den Spalten: Nummer des Wohnungseigentums gemäß Aufteilungsplan, Name des Eigentümers und Anteil pro Wohnungseigentum].
3. Die Sonderumlage ist mit dem Tag der Beschlussfassung (______ (Datum)) fällig und anteilig von den Wohnungseigentümern spätestens bis zum ______ auf das Gemeinschaftskonto IBAN __________ , BIC ___________bei der _____-Bank einzuzahlen. Etwas anderes gilt, sofern dem Verwalter eine gesonderte Einzugsermächtigung erteilt ist.
4. Steht einem Wohnungseigentümer nach dem Beschluss über die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse ______ ein Bereicherungsanspruch zu, wird dieser nicht ausgekehrt, sondern mit dem aus der Sonderumlage geschuldeten Betrag verrechnet. Übersteigt der Bereicherungsanspruch den geschuldeten Betrag, ist der Differenzbetrag auszukehren, nachdem sämtliche nach Ziffer 3 geschuldeten Beträge bezahlt sind. Bleibt der Bereicherungsanspruch hinter dem geschuldeten Betrag zurück, ist der offene Betrag nach Ziffer 3 zu entrichten.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

______________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

[1] OLG Hamm, Beschluss v. 15.2.2011, 15 Wx 222/10, ZMR 2011 S. 656; Becker in Bärmann, WEG, 14. Auflage, § 28 Rn. 185; Blankenstein, WEG-Reform 2020, 2020, Kap. 14.1.5.

[2] LG Hamburg, Urteil v. 25.6.2003, 318 T 132/02, ZMR 2003 S. 787, 788.

[3] Vgl. BGH, Urteil v. 11.10.2013, V ZR 271/12, NJW 2014 S. 145 Rn. 15.

[4] Siehe auch BGH, Urteil v. 11.10.2013, V ZR 271/12, NJW 2014 S. 145 Rn. 15.