Hausgeldforderungen im Wohnungseigentum (WEMoG) / 5.4.2 Insbesondere Eintritt der Verjährung, § 214 BGB

Ein Wohnungseigentümer kann gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer allerdings einredeweise geltend machen, die Hausgeldforderung sei verjährt.^[1] Denn auch die Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Zahlung der Vor- und/oder Nachschüsse können verjähren.^[2] Nach Eintritt der Verjährung steht dann jedem Wohnungseigentümer als Hausgeldschuldner nach § 214 Abs. 1 BGB ein Leistungsverweigerungsrecht zur Seite.^[3]

[1] AG Köln, Urteil v. 8.3.2016, 215 C 146/15, ZMR 2016 S. 496.

[2] BGH, Urteil v. 1.6.2012, V ZR 171/11, NJW 2012 S. 2797 Rn. 18; BGH, Urteil v. 24.6.2005, V ZR 350/03, ZMR 2005 S. 884, 885; OLG Hamm, Beschluss v. 15.2.2011, 15 Wx 222/10, ZMR 2011 S. 656.

[3] AG Köln, Urteil v. 8.3.2016, 215 C 146/15, ZMR 2016 S. 496.

5.4.2.1 Eintritt der Verjährung

Die Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Zahlung von Hausgeld verjähren nach § 195 BGB grundsätzlich in 3 Jahren.^[1] Nach § 199 Abs. 1 BGB beginnt der Lauf der Verjährung mit dem Schluss des Jahres, in dem der Hausgeldanspruch entstanden ist (Entstehung) und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste (Kenntnis).

Praxis-Beispiel

Regelverjährung: 3 Jahre

Werden die Vorschüsse für das laufende Jahr 2022 im April 2022 beschlossen, verjähren Forderungen mit Ablauf des 31.12.2025.

Unter dem Zeitpunkt der erstmaligen Entstehung eines Hausgeldanspruchs ist der Zeitpunkt zu verstehen, in welchem er von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erstmalig geltend gemacht und notfalls im Wege der Hausgeldklage durchgesetzt werden kann.^[2]

Verzicht auf die Einrede der Verjährung

Ein Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG befugt, gegenüber Dritten oder einem Wohnungseigentümer namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf die Einrede der Verjährung zu verzichten, wenn der Verzicht eine untergeordnete Bedeutung hat.

[1] BGH, Urteil v. 1.6.2012, V ZR 171/11, NJW 2012 S. 2797 Rn. 18; OLG Hamm, Beschluss v. 15.2.2011, 15 Wx 222/10, ZMR 2011 S. 656; Merle, ZWE 2003, S. 231, 237.

[2] BGH, Urteil v. 17.12.1999, V ZR 448/98, NJW-RR 2000 S. 647, 648.

5.4.2.1.1 Kenntnis

Grundsätzlich kommt es für die Frage, ob gegen einen Wohnungseigentümer Hausgeldansprüche bestehen, nach § 166 BGB auf die Kenntnis des Verwalters an.^[1] Denn der Verwalter ist das primäre Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und hat nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG die Pflicht, bei unterbliebener Zahlung die entsprechenden Vollzugsmaßnahmen zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unverzüglich zu ergreifen. Der Verwalter ist nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, Gelder entgegenzunehmen, wozu insbesondere auch (außergerichtliche) Zahlungsaufforderungen, Überwachung der Zahlungseingänge und Mahnungen gehören.^[2]

Treu und Glauben

Im Einzelfall darf sich ein Hausgeldschuldner nach Treu und Glauben^[3] auf die Kenntnis des Verwalters nicht berufen. Dies ist der Fall, wenn der Verwalter mit dem Hausgeldschuldner bewusst zum Nachteil der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zusammengewirkt hat.^[4] Ist in der Wohnungseigentumsanlage kein Verwalter bestellt, kommt es nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG auf die Kenntnis der Wohnungseigentümer an.

[1] OLG Hamm, Beschluss v. 3.3.2009, I-15 Wx 96/08, ZWE 2009 S. 328; OLG München, Beschluss v. 7.2.2007, 34 Wx 129/06, NJW-RR 2007 S. 1097.

[2] Siehe auch OLG München, Beschluss v. 7.2.2007, 34 Wx 129/06, NJW-RR 2007 S. 1097.

[3] § 242 BGB.

[4] BGH, Urteil v. 23.1.2014, III ZR 436/12, NZM 2014 S. 355 Rn. 20; OLG Hamm, Beschluss v. 3.3.2009, I-15 Wx 96/08, ZWE 2009 S. 328; OLG München, Beschluss v. 7.2.2007, 34 Wx 129/06, NJW-RR 2007 S. 1097; allgemein BGH, Urteil v. 28.1.2000, V ZR 402/98, NJW 2000 S. 1405.

5.4.2.1.2 Verhältnis von Vor- und Nachschuss

Der Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG stellt für die Vorschüsse verjährungsrechtlich keinen neuen Rechtsgrund dar.^[1] Denn der Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG wirkt anspruchsbegründend nur hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrags, welcher die in dem Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Vorschüsse übersteigt. Zahlungsverpflichtungen, die durch frühere Beschlüsse entstanden sind, bleiben unberührt. Dies gilt insbesondere für die Vorschüsse. Grund hierfür ist, dass andernfalls bereits begründete Rechte hinsichtlich Forderungen, etwa auf Verzugszinsen oder aus einer Titulierung, mit dem Beschluss über die Abrechnung hinfällig würden. Außerdem verlöre die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Fall der Novation (d. h. einer Aufhebung des Beschlusses über die Vorschüsse und dessen vollständiger Ersetzung durch den Beschluss über die Nachschüsse) bei einem zwischenzeitlichen Eigentümerwechsel den gegen den Voreigentümer bestehenden Anspruch auf Zahlung rückständiger Vorschüsse, weil dieser nach seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft durch einen später gefassten Beschluss nicht gebunden werden kann.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 1.6.2012, V ZR 171/11, NJW 2012 S. 2797 Rn. 19.

[2] BGH, Urteil v. 1.6.2012, V Z...