Hausgeldforderungen im Wohnungseigentum (WEMoG) / 5.4.2.2 Verwalterpflichten

5.4.2.2.1 Überwachung der Fristen

Der Verwalter hat im Rahmen seiner Pflichtaufgaben den Eingang fälliger Hausgeldzahlungen zu überwachen und bei deren Ausbleiben unverzüglich zeit- und sachgerecht zugunsten der Gemeinschaft vorzugehen. Beim Einzug von Hausgeldforderungen handelt der Verwalter in Wahrnehmung von Amtspflichten.

Praxis-Beispiel

Unterschiedliche Verjährung von Vor- und Nachschüssen

Die Wohnungseigentümer haben im April 2022 die Vorschüsse für das Jahr 2022 beschlossen. Auf Eigentümer E entfallen Zahlungen in Höhe von insgesamt 2.400 EUR. E zahlt im September und Oktober 2022 kein Hausgeld, sodass er in 2022 insgesamt nur 2.000 EUR zahlt. Im Mai 2023 beschließen die Wohnungseigentümer die Nachschüsse für 2022. Der Anspruch auf Vorschuss von 400 EUR ist im Jahr 2022 entstanden, die Verjährung tritt mit Ablauf des 31.12.2025 ein. Der Anspruch auf Nachschuss ist im Jahr 2023 entstanden. Verjährung tritt mit Ablauf des 31.12.2026 ein.

Könnten die Wohnungseigentümer rückständige Vorschüsse als Nachschuss neu beschließen, könnte die Verjährungsfrist um 1 Jahr verlängert werden. Dem hat der Bundesgerichtshof aber einen Riegel vorgeschoben^[1]: Der Beschluss über die Nachschüsse führt nicht zu einem Neubeginn der Verjährung! Der Beschluss über die Nachschüsse wirkt vielmehr nur hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrags anspruchsbegründend, welcher die für das abgelaufene Jahr beschlossenen Vorschüsse übersteigt (die bislang so genannte "Abrechnungsspitze").^[2]

Zahlungsverpflichtungen, die durch frühere Beschlüsse entstanden sind, bleiben hierdurch unberührt, was insbesondere für die Vorschüsse und unabhängig davon gilt, ob zwischenzeitlich ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat.^[3]

Aus der Rechtsprechung folgt, dass der Verwalter sorgfältig zwischen den Ansprüchen aus einem Vorschuss einerseits und einem Nachschuss andererseits unterscheiden muss. Um eine drohende Verjährung abzuwenden, muss jeweils von der Entstehung der entsprechenden Anspruchsgrundlage gerechnet werden. Im Fall eines Eigentümerwechsels kann es passieren, dass der Anspruch aus einem Vorschuss gegen den ehemaligen und gegebenenfalls (für einige Monate) vom jetzigen Wohnungseigentümer einzuklagen ist, die Forderung auf Nachschuss hingegen nur gegen den jetzigen Wohnungseigentümer.

[1] BGH, Urteil v. 1.6.2012, V ZR 171/11, ZWE 2012 S. 373.

[2] BGH, Urteil v. 1.6.2012, V ZR 171/11, ZWE 2012 S. 373.

[3] BGH, Urteil v. 24.6.2005, V ZR 350/03, NJW 2005 S. 3146.

5.4.2.2.2 Hemmung des Ablaufs der Verjährung

Die Verjährung wird unter anderem gehemmt durch die Erhebung der Klage auf Leistung^[1] und die Zustellung des Mahnbescheids im Mahnverfahren oder des Europäischen Zahlungsbefehls im Europäischen Mahnverfahren nach der Verordnung (EG) Nr. 1896/2006 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 12. Dezember 2006 zur Einführung eines Europäischen Mahnverfahrens.^[2]

[1] § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB.

[2] § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB.

5.4.2.2.3 Schadensersatz

Lässt der Verwalter Hausgeld verjähren, kann er auf Schadensersatz haften.^[1] Schuldet ein Wohnungseigentümer Hausgeldzahlungen und ergreift der Verwalter keine verjährungshemmenden oder -hindernden Maßnahmen, indem er weder Klage erhebt, noch die übrigen Wohnungseigentümer auf die drohende Verjährung hinweist, verstößt er gegen seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag und muss den Schaden, der durch die Verjährung der Hausgeldzahlungen eintritt, ersetzen.^[2] Dem Verwalter muss dabei bekannt sein, dass eine Anfechtungsklage gegen die Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 WEG nicht dazu führt, dass das Hausgeld nicht fällig ist.^[3] Der Verwalter ist zur Meidung eigener Haftung daher verpflichtet, zahlungssäumige Hausgeldschuldner mit dem gehörigen Nachdruck und in einem zeitlich engen Rahmen zur Zahlung aufzufordern und bei Ausbleiben von Zahlungen auf eine baldige Titulierung der gemeinschaftlichen Forderungen hinzuwirken.^[4]

[1] OLG München, Urteil v. 7.2.2007, 34 Wx 129/06, ZMR 2007 S. 478. Siehe hierzu auch Elzer, Liquiditätskrise der Wohnungseigentümergemeinschaft, Abschn. 3 Ausfalldeckungssonderumlage.

[2] AG Köln, Urteil v. 8.3.2016, 215 C 146/15, ZMR 2016 S. 496; AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 20.12.2012, 980b C 42/12 WEG.

[3] AG Köln, Urteil v. 8.3.2016, 215 C 146/15, ZMR 2016 S. 496.

[4] AG Idstein, Beschluss v. 30.10.2003, 3 UR II 111/01, NZM 2003 S. 983; a. A. Greiner, ZWE 2015, S. 149, 151.