Hausgeldinkasso: Außergerichtliche Beitreibung von Hausg ... / 1 Anforderung des Hausgeldes

1.1 Überblick

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist es Aufgabe des Verwalters, das durch Beschluss begründete Hausgeld anzufordern. Der Begriff "Anforderung" meint alle notwendigen, geeigneten und erforderlichen außergerichtlichen Tätigkeiten zur Beitreibung des Hausgeldes.^[1] Hiermit sind Zahlungsaufforderungen und – was unter Kap. 4 dargestellt wird – Mahnungen gemeint.^[2] Einer weiteren Ermächtigung bedarf der Verwalter nicht.^[3]

[1] BGH, Beschluss v. 17.6.2010, V ZB 26/10, NJW 2010 S. 2814 Rn. 10; Bruns, ZWE 2017, S. 347, 354.

[2] Greiner, ZWE 2015, S. 149, 151.

[3] Greiner, ZWE 2015, S. 149.

1.2 Art und Weise der Erfüllung

Schuldet ein Wohnungseigentümer Hausgeld, ist er berechtigt und verpflichtet, diese Verbindlichkeit in bar zu erfüllen, mithin durch Übereignung einer entsprechenden Anzahl von gesetzlichen Zahlungsmitteln.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 20.5.2010, Xa ZR 68/09, NJW 2015 S. 2719 Rn. 29.

1.2.1 Buchgeld

Da sich Barzahlungen nicht anbieten, gibt § 28 Abs. 3 WEG den Wohnungseigentümern die Kompetenz, im Wege des Beschlusses zu regeln, wie ein Wohnungseigentümer gegen ihn gerichtete Hausgeldansprüche erfüllt und erfüllen darf und wie mit Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber einem Wohnungseigentümer verfahren wird. Die Wohnungseigentümer können nach § 28 Abs. 3 WEG zum einen beschließen, dass ein Wohnungseigentümer seine Schulden auch im Wege des Buchgeldes (= Geldforderungen gegen Kreditinstitute) erfüllen darf/muss.

1.2.2 Lastschriftverfahren

Überblick

Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass sie am SEPA-(Basis-)Lastschriftverfahren teilnehmen müssen.^[1] Streitig ist, ob die Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren nur für nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG angeordnete Vorschüsse bestimmt werden kann.^[2] Ein schutzwürdiges Interesse des Wohnungseigentümers daran, dass sein Konto nur wegen gleichbleibender, regelmäßig zu leistender Beträge belastet wird, ist allerdings nicht erkennbar.^[3]

Nimmt ein Wohnungseigentümer nicht am Lastschrifteinzugsverfahren teil und schuldet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dem Verwalter für den Mehraufwand eine angemessene Sondervergütung^[4], kann nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG beschlossen werden, dass es sich dabei um besondere Kosten der Verwaltung handelt, die der Wohnungseigentümer tragen muss, der sie auslöst.^[5]

Musterbeschluss: Lastschriftverfahren^[6]

TOP XX: Lastschriftverfahren

1. Alle auf Zahlung gerichteten Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümer soll der Verwalter per Lastschrift auf das Konto der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einziehen.
2. Daher ist jeder Eigentümer verpflichtet, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter, eine entsprechende schriftliche Lastschrifteinzugsermächtigung unter Bekanntgabe von Kontonummer, Bankverbindung, Bankleitzahl und Kontoinhaber zu erteilen. Die Einzugsermächtigung darf den Vorbehalt enthalten, dass die Abbuchung wegen Ansprüchen auf unregelmäßige oder außerordentliche Zahlungen mit einer Frist von mindestens ___ [2/3] Wochen vor der Abbuchung anzukündigen ist.
3. Sofern Hausgeld nicht – wie beschlossen – im Wege des Lastschriftverfahrens eingezogen werden kann, weil eine Einzugsermächtigung nicht erteilt oder eine erteilte Ermächtigung widerrufen worden ist oder weil der Lastschrifteinzug mindestens zweimal mangels Deckung oder wegen Widerrufs gescheitert ist, hat dieser Wohnungseigentümer die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entstehenden Kosten für den besonderen Verwaltungsaufwand zu erstatten.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

______________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

Daneben wird vertreten, man könne für den Verwalter eine gestaffelte Vergütung vorsehen: Einen Preis je Wohnungseigentum, der gilt, wenn sein Eigentümer am Lastschriftverfahren teilnimmt, und einen erhöhten Preis bei Nichtteilnahme. Davon ist aber abzuraten. Zum einen muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die erhöhte Vergütung bezahlen, nicht der Wohnungseigentümer, der nicht am Lastschriftverfahren teilnimmt. Und zum anderen handelt es sich bei der Erhöhung um eine Sondervergütung, die in diesem Bereich, weil es um § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG geht, nach noch h. M. grundsätzlich unzulässig ist.

Organisation des Lastschriftverfahrens

Damit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihre Hausgeldforderungen im Wege des Lastschriftverfahrens einziehen kann, bedarf es einiger Schritte:

1. Zunächst muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei der Deutschen Bundesbank unter der Adresse www.glaeubiger-id.bundesbank.de eine Gläubiger-Identifikationsnummer beantragen.

2. Die Wohnungseigentümer müssen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein SEPA-Lastschriftmandat (Einzugsermächtigung) erteilen. Zur Individualisierung des Lastschriftmandats muss der Verwalter für jeden Wohnungseigentümer ein eigenes Aktenzeichen vergeben. Diese Mandatsreferenz darf maximal 35 Zeichen haben, bestehend aus Buchstaben und Zahlen.

   Mustertext: SEPA-Lastschriftmandat

   Gemein...