Hausgeldinkasso: Außergerichtliche Beitreibung von Hausg ... / 3 Wann muss der Verwalter einschreiten?

3.1 Regel: Sofortiges Einschreiten

In der Regel und von Gesetzes wegen muss der Verwalter sofort tätig werden, wenn eine einzige Hausgeldzahlung ausbleibt.^[1] Spätestens nach 2 ausgebliebenen Hausgeldzahlungen verhält sich ein Verwalter jedenfalls pflichtwidrig und macht sich ggf. schadensersatzpflichtig, wenn er einfach untätig bleibt.^[2] Schadensersatz ist etwa zu zahlen, wenn es durch die Säumigkeit des Verwalters zu einem ansonsten vermeidbaren endgültigen Hausgeldausfall kommt.

Signale für einen Bonitätsverlust

Aus den nachfolgenden Punkten kann im Einzelfall der Schluss gezogen werden, dass demnächst droht, dass ein Hausgeldschuldner sein Hausgeld nicht mehr bezahlen wird^[3]:

• Wechsel langjähriger Bankverbindung,
• unregelmäßige/verspätete Zahlungseingänge,
• Bareinzahlungen,
• Abstandnahme vom Lastschrifteinzugsverfahren,
• Lastschriftrückgaben.

[1] Siehe auch Bruns, ZWE 2017, S. 347, 354: "A und O des Inkassos ist ein zügiges Arbeiten des Eintreibers".

[2] Siehe Kap. 8 Haftung des Verwalters.

[3] Horst/Fritsch, Forderungsmanagement Miete und WEG, Teil 2 Rn. 101.

3.2 Mittel (Art und Weise)

Was das Mittel der Wahl bei ausbleibendem Hausgeld ist, kann nur im Einzelfall beurteilt werden. In aller Regel sollte der Verwalter – ist ein Scheitern nicht programmiert – wenigstens versuchen, mit dem Säumigen ein Gespräch zu führen und zu klären, warum es zu dem Rückstand kommt. Ist der säumige Wohnungseigentümer zu einem solchen persönlichen^[1] oder fernmündlichen Gespräch nicht bereit – ein Brief reicht grundsätzlich nicht aus –, ist anzunehmen, dass der Wohnungseigentümer nicht zahlen will. Dann ist in aller Regel der Gerichtsweg zu beschreiten. Entsprechendes gilt bei "notorischen" Nichtzahlern.

[1] Siehe Kap. 4.3 Persönliche Klärungen.

3.3 Wohnungseigentümer nennt Gründe

Nennt der säumige Wohnungseigentümer Gründe, ist diesen sorgfältig nachzugehen. Die Gründe können in der Praxis unterschiedlich sein und jeweils einen eigenen Weg des Einschreitens begründen. Insbesondere hier ist Fingerspitzengefühl gefragt. Ist eine Hausgeldzahlung letztlich aus Versehen unterblieben und schießt der Verwalter mit "Kanonen auf Spatzen", kann er sich durch ein zu hartes Vorgehen einen Feind fürs Leben schaffen.

In der Regel ist vor dem Ergreifen gerichtlicher Schritte nochmals die Zahlung anzumahnen und es sind dem Säumigen die Folgen vor Augen zu führen. Neben der klassischen "Beitreibung" kann dies auch eine Versorgungssperre^[1] oder sogar die Entziehung des Wohnungseigentums^[2] sein.

Gängige Behauptungen säumiger Wohnungseigentümer

Behauptung	Vorgehen des Verwalters
Angeblich Kontodeckung vergessen/Kontoänderung	Ggf. Abwarten der nächsten fälligen Hausgeldforderung; Nachfrage bei der Bank
Angebliche Insolvenz	Erfragen des gerichtlichen Aktenzeichens, des Insolvenzgerichtes und des Namens des Insolvenzverwalters/Treuhänders zur Klärung; Überprüfung bei www.insolvenzbekanntmachungen.de
Vorübergehende Zahlungsstockung	Wenn glaubhaft, ggf. Ratenzahlungsplan entwickeln
Fehlende Überweisung	Ggf. Lastschriftverfahren veranlassen

Kommt der Verwalter nach Klärung der Gründe für die Säumnis zu der Überzeugung, dass der Wohnungseigentümer nicht zahlen will, ist zu klären, ob gegen den Wohnungseigentümer bereits außergerichtliche Maßnahmen fruchten, z. B. auch die Einschaltung Dritter, oder ob gegen ihn gerichtlich vorzugehen und der Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für weitere Maßnahmen zu titulieren ist.

[1] Siehe hierzu Elzer, Alternativen und Ergänzungen zum Hausgeldinkasso, Kap. 1 Einstellung von Versorgungsleistungen ("Versorgungssperre").

[2] Siehe hierzu Elzer, Alternativen und Ergänzungen zum Hausgeldinkasso, Kap. 2 Entziehung des Wohnungseigentums.