Hausgeldinkasso: Außergerichtliche Beitreibung von Hausg ... / 6 Einwirkung auf Hausgeldforderung durch Verwalter?

6.1 Verzicht und Anerkenntnis

Der Verwalter ist nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG in der Lage, im Rahmen einer "Anforderung" im Namen der Gemeinschaft auf deren Forderungen einzuwirken, sie beispielsweise zu erlassen^[1] oder eine Verbindlichkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anzuerkennen. Ob er das im Einzelfall auch darf, bemisst sich nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG.

[1] Siehe hierzu Elzer, Hausgeldforderungen im Wohnungseigentum, Kap. 5.3 Erlass von Hausgeldforderungen.

6.2 Stundung und Ratenzahlung

Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG in der Regel berechtigt, im Namen der Gemeinschaft eine Stundung zu gewähren.^[1] Die Wohnungseigentümer können ihn insoweit allerdings auch ausdrücklich ermächtigen. Bei Abschluss einer Ratenzahlungsvereinbarung, der eine Stundung zu Grunde liegt, ist allerdings Vorsicht geboten. Die mit der Vereinbarung verbundene Stundung entfällt nicht ohne weiteres. In jedem Fall ist es richtig, eine Vorfälligkeitsklausel für den Fall der Nichtzahlung aufzunehmen.^[2]

Musterbeschluss: Ratenzahlung

TOP XX: Ratenzahlungsvereinbarung

Der jeweilige Verwalter wird im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer _________ (Name) ermächtigt, mit säumigen Wohnungseigentümern eine 12-monatige Ratenzahlungsvereinbarung zu treffen. Für die Bearbeitung der Ratenzahlungsvereinbarung und ihrer Kontrolle erhält der jeweilige Verwalter/die jeweilige Verwaltung eine Sondervergütung von ____ EUR.

Der jeweilige Verwalter soll eine Ratenzahlungsvereinbarung nur abschließen, wenn

• die Ratenzahlung günstiger als eine gerichtliche Beitreibung des Rückstandes erscheint;
• der säumige Wohnungseigentümer auf den Rückstand Zinsen in Höhe von ____ EUR zahlt;
• die Ratenzahlungsvereinbarung erlischt, falls der säumige Wohnungseigentümer mit mehr als einer Rate in Verzug kommt. Die dann noch ausstehende Restforderung muss dann sofort fällig und zahlbar sein.

Es wird beschlossen, dass ein Wohnungseigentümer, mit dem eine Ratenzahlungsvereinbarung getroffen wird, die Sondervergütung des jeweiligen Verwalters in Höhe von ____ EUR zahlt.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

______________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

[1] A. A. Blankenstein, WEG-Reform 2020, 2020, Kap. 14.1.7.

[2] Horst/Fritsch, Forderungsmanagement Miete und WEG, Teil 2 Rn. 1111.

6.3 Vergleich mit dem Hausgeldschuldner

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann sich – wie vor Gericht – mit dem Hausgeldschuldner vergleichen. Dies ist vor allem sinnvoll, wenn man wirklich ernsthaft über den Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer streiten kann oder es andere Gründe gibt, aufeinander zuzugehen und wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und der Hausgeldschuldner anwaltlich vertreten sind.

Ein von Rechtsanwälten im Namen und mit Vollmacht der von ihnen vertretenen Parteien abgeschlossener Vergleich kann nämlich auf Antrag vom Gericht, das für die gerichtliche Geltendmachung des zu vollstreckenden Anspruchs zuständig wäre, nach § 796a, § 796b ZPO für vollstreckbar erklärt werden, wenn sich der Schuldner in diesem Vergleich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat (Anwaltsvergleich) und der Vergleich unter Angabe des Tages seines Zustandekommens bei einem Amtsgericht niedergelegt ist, bei dem eine der Parteien zur Zeit des Vergleichsabschlusses ihren allgemeinen Gerichtsstand hat. Der Verwalter ist von Gesetzes wegen grundsätzlich berechtigt, im Namen der Gemeinschaft einen solchen Vergleich zu schließen. Ob er im Einzelfall einer Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer bedarf, bemisst sich nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG und ist in der Regel zu verneinen.