Hausgeldinkasso: Außergerichtliche Beitreibung von Hausg ... / 8 Haftung des Verwalters

Als Amtsträger haftet der Inhaber des Verwaltersamtes bei einer Verletzung seiner Amtspflichten entsprechend § 43 Abs. 2 GmbHG, § 93 Abs. 2 Satz 1 AktG gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Haftung des Amtsträgers endet noch nicht mit der rechtlichen Beendigung der Amtsstellung, z. B. mit dem Ablauf der Bestellungszeit, sondern erst, wenn der Amtsträger seine Funktion tatsächlich nicht mehr ausübt und nicht mehr ausüben muss. Der Amtsinhaber muss für das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen einstehen.

8.1 Hausgeldinkasso

Der Verwalter schuldet der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei pflichtwidriger Wahrnehmung seiner Aufgaben im Zusammenhang mit dem Hausgeldinkasso gemäß §§ 280, 276, § 675, 611 BGB Schadensersatz^[1] und ggf. Ersatz vergeblicher Aufwendungen. Ggf. droht sogar eine strafrechtliche Verfolgung.^[2]

Dem Umfang nach haftet der Verwalter für jeden auf seiner konkreten Pflichtverletzung adäquat kausal (daran wird eine Haftung häufig scheitern) beruhenden Schaden der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, also ggf. für die gesamte ausgefallene Forderung nebst Zinsen und Kosten. Das Verschulden des Verwalters wird gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet; die Beweislast für Haftungsgrund und Haftungshöhe liegt im Streitfall jedoch bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Einzelfälle der Haftung des Verwalters

Eine Haftung des Verwalters kommt in Betracht,

• wenn Hausgeldbeschlüsse fehlen, z. B. weil der Verwalter keine Versammlung einberufen hat;
• wenn der Verwalter nicht dafür Sorge trägt, dass Hausgeldforderungen nicht verjähren^[3];
• wenn der Verwalter keinen Gebrauch von einer Einzugsermächtigung macht^[4];
• wenn der Verwalter fällige Hausgelder nicht anfordert;
• wenn der Verwalter die Titulierung von Forderungen verzögert^[5];
• wenn der Verwalter ein Inkasso in Bezug auf bereits erfüllte bzw. verjährte Ansprüche betreibt.^[6] Macht der Verwalter gegenüber einem Wohnungseigentümer vermeintlich rückständige Hausgelder geltend, so tut er dies als Vertreter der Gemeinschaft. Für etwaige Fehler des Verwalters haftet daher die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht der Verwalter persönlich. Macht der vermeintliche Schuldner dann Schadensersatzansprüche (z. B. Anwaltshonorar) geltend, muss er diese gegen die Gemeinschaft richten.^[7] Im Innenverhältnis hat die Gemeinschaft allerdings einen Regressanspruch gegen den Verwalter;
• wenn der Verwalter gegen den falschen Schuldner vorgeht;
• wenn ein ehemaliger Verwalter Hausgeld einklagt^[8];
• wenn der Verwalter bereits erfüllte Forderungen über 2 Instanzen geltend macht^[9];
• wenn der Verwalter keinen Hinweis auf die Möglichkeit eines Zwangsversteigerungsverfahrens gibt^[10];
• wenn der Verwalter keinen Hinweis auf die Möglichkeit gibt, dem Versteigerungsverfahren eines Dritten beizutreten^[11];
• wenn der Verwalter eine Anmeldung nach § 45 Abs. 3 ZVG unterlässt und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dadurch ein Schaden entsteht, weil die Hausgelder gegen den säumigen Wohnungseigentümer nicht mehr beigetrieben werden können.^[12]

[1] Jacoby, ZWE 2015, S. 297, 303.

[2] Siehe Deckert, ZWE 2006, S. 318, 319 m. w. N.

[3] Siehe hierzu Elzer, Hausgeldforderungen im Wohnungseigentum, Kap. 5.4.2.2 Verwalterpflichten.

[4] AG Köln, Urteil v. 8.3.2016, 215 C 146/15, ZMR 2016 S. 496.

[5] AG Idstein, Urteil v. 30.10.2003, 3 UR II 111/01, NZM 2003 S. 983.

[6] KG Berlin, Beschluss v. 16.1.2006, 24 W 50/05, NJW 2006 S. 1529.

[7] AG Wiesbaden, Urteil v. 20.9.2013, 92 C 2125/13.

[8] LG Hamburg, Urteil v. 18.2.2009, 318 S 99/08, ZMR 2009 S. 477.

[9] KG Berlin, Beschluss v. 16.1.2006, 24 W 50/05.

[10] Siehe hierzu Elzer, Zwangsvollstreckung von Hausgeldforderungen, Kap. 3.3.1 Eigenantrag.

[11] Siehe hierzu Elzer, Zwangsvollstreckung von Hausgeldforderungen, Kap. 3.3.2 Beitritt.

[12] Siehe hierzu Elzer, Zwangsvollstreckung von Hausgeldforderungen, Kap. 3.3.3 Forderungsanmeldung.

8.2 Verwaltervertrag

Der Verwalter kann im Verwaltervertrag^[1], der nicht zwingend, aber doch in aller Regel ein Formularvertrag sein wird, der den §§ 305 ff. BGB unterfällt, seine Haftung begrenzen. Dabei ist zu beachten, dass nach § 309 Nr. 7 BGB eine Klausel unwirksam ist, die eine Haftung für den Vorsatz oder eine grob fahrlässige Pflichtverletzung des Verwalters oder eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen ausschließen will.

[1] Siehe hierzu Elzer, Hausgeldinkasso und Verwaltervertrag.