Hausgeldinkasso: Gerichtliche Beitreibung von Hausgeld (WEMoG)

Zusammenfassung

Überblick

Gelingt es nicht, ausstehendes Hausgeld außergerichtlich zu erhalten oder mit dem Hausgeldschuldner vollstreckbare Verabredungen zu treffen, muss das Hausgeld eingeklagt werden. Das bedeutet, dass von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Titel erstrebt werden sollte. Denn dieser ist Voraussetzung jeder Zwangsvollstreckung.

1 Überblick

Selbst wenn sich die Zwangsvollstreckung des Hausgeldes zunächst als erfolglos herausstellt, ist durch eine Titulierung eine Vollstreckung hieraus für die folgenden 30 Jahre möglich. Das ist von großem Vorteil, wenn der Hausgeldschuldner nach einigen Jahren durch Arbeit, Erbschaft oder andere Umstände doch wieder zu Geld kommt, sodass auch eine spätere Vollstreckung durchaus zum Erfolg führen kann. Aufgabe des Forderungsmanagements des Verwalters ist es daher, Schuldnern, bei denen zunächst "nichts zu holen war", immer wieder "auf den Zahn zu fühlen" – z. B. in der Regel nach 3 Jahren.

Wenn der Schuldner mehrere Wohnungseigentumsrechte hat ...

Besitzt der Hausgeldschuldner mehrere Wohnungseigentumsrechte, sollte das Hausgeld nicht für jedes Wohnungseigentum separat eingeklagt und jeweils isoliert tituliert werden. Dieses Vorgehen ermöglicht zwar eine sachgerechte, in der Regel angestrebte Versteigerung. Die dadurch entstehenden Mehrkosten sind aber in der Regel nicht erstattungsfähig.^[1] Denn ein sachlicher Grund für die Geltendmachung von Hausgeldrückständen für mehrere Wohnungseigentumsrechte desselben Wohnungseigentümers kann eigentlich nur darin liegen, dass aufgrund konkreter Umstände mit unterschiedlichen Einwänden gegen die Einzelforderungen zu rechnen ist.^[2]

Dass für die einzelnen Wohnungen getrennte Hausgeldkonten geführt werden, vermag für sich genommen die Mehrkosten hingegen nicht zu rechtfertigen, die durch eine Geltendmachung in getrennten Verfahren entstehen. Zwar kann es sein, dass aus dem Urteil, das in einem Sammelverfahren ergeht, in verschiedene Gegenstände vollstreckt werden muss und dass es nicht gelingt, den insgesamt geschuldeten Betrag in einem Zug beizutreiben. Dann müssen die beigetriebenen Einzelbeträge den Hausgeldkonten zugeordnet werden. Das ist aber unter Anwendung von § 366 BGB problemlos möglich. Notfalls sind die beigetriebenen Beträge den Hausgeldkonten anteilig zuzuordnen (§ 366 Abs. 2 letzter HS BGB).

Auch das Vorrecht, das Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung eines Wohnungseigentums nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG genießen, ergibt keinen sachlichen Grund, die Hausgeldforderungen wegen verschiedener Wohnungseigentumsrechte einer Wohnungseigentumsanlage gegen einen Eigentümer in getrennten Verfahren durchzusetzen. Zur Glaubhaftmachung genügt bei einem Titel, der die Beträge nicht einzeln ausweist, z. B. die Vorlage eines Doppels der Klageschrift.^[3] Auch hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Möglichkeit, statt der Verurteilung des Wohnungseigentümers zur Zahlung des Gesamtbetrags die Verurteilung zur Zahlung der Einzelbeträge zu beantragen.^[4]

[1] BGH, Beschluss v. 18.10.2012, V ZB 58/12, NJW-RR 2013 S. 337 Rn. 7; Bruns/Hintzen ZWE 2018, S. 73.

[2] BGH, Beschluss v. 18.10.2012, V ZB 58/12, NJW-RR 2013 S. 337 Rn. 9.

[3] BGH, Beschluss v. 18.10.2012, V ZB 58/12, NJW-RR 2013 S. 337 Rn. 11.

[4] BGH, Beschluss v. 18.10.2012, V ZB 58/12, NJW-RR 2013 S. 337 Rn. 11.

1.1 Anderweitiger Titel

1.1.1 Überblick

Bevor gegen einen Hausgeldschuldner gerichtlich vorgegangen wird, ist zu klären, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Bezug auf die geltend zu machenden Forderungen bereits anderweitig über einen Titel gegen den Hausgeldschuldner verfügt oder ob ein solcher Titel leicht herstellbar ist.

1.1.2 Notarielles Schuldanerkenntnis

Insoweit kommt insbesondere ein notarielles Schuldanerkenntnis des Hausgeldschuldners in Betracht, wenn dieser zahlungswillig und gesprächsbereit ist.^[1] Ein solches Anerkenntnis erspart den SCHUFA-Eintrag, ist aber teurer als ein Mahnbescheid.^[2]

[1] Eichhorn. NZM 2010, S. 688, 689.

[2] Bruns, ZWE 2017, S. 347, 355.

1.1.3 Unterwerfung unter sofortige Zwangsvollstreckung

Die Zwangsvollstreckung gegen einen Hausgeldschuldner kann nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO unter den dort genannten Voraussetzungen aus Urkunden stattfinden, wenn sich der Hausgeldschuldner in der Urkunde wegen des zu bezeichnenden Anspruchs der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat. Für das Hausgeldinkasso sind dabei 2 Wege zu unterscheiden:

In Erwerbsverträgen zum Kauf eines Wohnungseigentums^[1] sowie in einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer kann die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers vorgesehen sein, dass dieser sich wegen der laufenden monatlichen Hausgelder der sofortigen Vollstreckung unterwirft und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt sein soll, sich wegen der zwischenzeitlich mehrheitlich beschlossenen monatlichen Hausgeldforderungen eine vollstreckbare Ausfertigung erteilen zu lassen und dann auch von ihr Gebrauch zu machen.^[2]

Ebenso wie in einem Urteil muss die Unterwerfungssumme genau bestimmt oder jedenfalls bestimmbar sein.^[3] Die Urkunde wird bei einem Notar errichtet. Soll der Verwalter handeln, bedarf er dazu keiner besonderen Ermäch...