Hausgeldinkasso und Verwaltervertrag (WEMoG) / 2 Ermächtigung zum gerichtlichen Hausgeldinkasso

2.1 Überblick

In der Regel wird jeder Verwalter bereits nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt sein, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einen säumigen Hausgeldschuldner im Erkenntnisverfahren vorzugehen.^[1] Zu diesem Zweck wird der Verwalter auch einen Rechtsanwalt mit der Anspruchsdurchsetzung beauftragen können.^[2]

Ausnahmsweise kann die gerichtliche Durchsetzung aber auch einen Beschluss der Wohnungseigentümer erfordern.^[3] So kann durch die Höhe der rückständigen Hausgelder und der damit verbunden Gerichts- und Anwaltskosten die Schwelle der erheblichen Verpflichtungen nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG überschritten werden.^[4] Ferner ist streitig, was für die Vollstreckung gilt.

Keine erhebliche Verpflichtung

Aber auch unterhalb der erheblichen Verpflichtung kann die Entscheidung über die Beitreibung den Bereich der untergeordneten Bedeutung verlassen.^[5] So kann bei einem hohen Prozess- und Vollstreckungsrisiko die Befassung der Eigentümerversammlung darüber erforderlich werden, ob und ggf. in welcher Höhe die Forderung (noch) durchgesetzt werden soll.

[1] Schultzky, ZWE 2021, S. 62 (65); BT-Drs. 19/18791 S. 75.

[2] Schultzky, ZWE 2021, S. 62 (65).

[3] Schultzky, ZWE 2021, S. 62 (65), BT-Drs. 19/22634 S. 47.

[4] Schultzky, ZWE 2021, S. 62 (65).

[5] Schultzky, ZWE 2021, S. 62 (65).

2.2 Klarstellung

2.2.1 Überblick

Um Unsicherheiten zu begegnen, sollte das Recht des Verwalters, das Hausgeldinkasso im Erkenntnis- und/oder Vollstreckungsverfahren betreiben zu dürfen, klargestellt werden.

2.2.2 Verwaltervertrag

Der Verwaltervertrag ist nach derzeit h. M. kein Ort, die Rechte des Verwalters nach § 27 Abs. 1 WEG klarzustellen.

Eine Vertragsregelung, die dem Verwalter etwa das Hausgeldinkasso erlaubt, ist nämlich weder eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer untereinander im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, noch stellt sie einen Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG dar.^[1]

Es ist zwar nicht zu verkennen, dass der Verwaltervertrag in der Praxis von vielen als ausreichend und richtiger "Ort", an dem sich eine Ermächtigung befinden kann, angesehen wird. Regelmäßig ist dies allerdings – ohne es deutlich zu machen – "verkürzt" ausgedrückt. Denn die Autoren werden eine Ermächtigung im Verwaltervertrag nur dann als ausreichend betrachten, wenn die Wohnungseigentümer diesen "beschlossen" haben, der Vertrag also der Versammlung vorlag und als Ganzes beschlossen wurde und die "Ermächtigung" im Verwaltervertrag somit letztlich nur eine Vollmachtsurkunde ist.^[2] Wird so vorgegangen, mag mit dem Genehmigungsbeschluss zum Verwaltervertrag tatsächlich zugleich auch ein Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG gefasst werden (dies ist aber nicht transparent und verstößt gegen neuere Rechtsprechung).^[3]

Verwaltervertrag stammt vom Verwaltungsbeirat

Beschränken sich die Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit der Bestellung eines Verwalters lediglich auf die Auswahl eines Kandidaten und überlassen sie es dem Verwaltungsbeirat, die weiteren Einzelheiten des Verwaltervertrags auszuhandeln, so soll dieser zwar befugt sein, einen Verwaltervertrag abzuschließen, soweit die vertraglichen Einzelabreden den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.^[4] Jedenfalls erwächst aus einem solchen Beschluss aber nicht ohne Weiteres die Rechtsmacht, dem Verwalter weitergehende Ermächtigungen zu erteilen. Hierzu bedarf es eindeutiger Erklärungen aller Wohnungseigentümer.^[5]

[1] AG Berlin-Mitte, Beschluss v. 28.5.2018, 26 C 13/18, ZWE 2019 S. 97 Rn. 9; Schultzky, ZWE 2021, S. 62, 66; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, , WEG-Recht 2021, 2021, Kap. 9 Rn. 151; Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, 2020, Rn. 504.

[2] Siehe nur LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 3.4.2017, 2-13 S 85/16, ZWE 2017 S. 320 Rn. 7; Becker in Bärmann, WEG, 14. Auflage, § 28 Rn. 262.

[3] BGH, Urteil v. 9.7.2010, V ZR 202/09, NJW 2010 S. 2654, 2655 zur Transparenz.

[4] AG Berlin-Mitte, Beschluss v. 28.5.2018, 26 C 13/18, ZWE 2019 S. 97 Rn. 9.

[5] LG Berlin, Urteil v. 24.8.2018, 55 S 86/17 WEG, ZWE 2019 S. 89 Rn. 5; AG Berlin-Mitte, Beschluss v. 28.5.2018, 26 C 13/18, ZWE 2019 S. 97 Rn. 9.

2.2.3 Beschluss

Da sich ein Verwalter auf den Beschluss über den Verwaltervertrag als "Hilfskonstruktion" nicht verlassen kann und die Rechtsprechung zunehmend kritischer wird^[1], sollte eine Ermächtigung zurzeit kein Teil des Verwaltervertrags sein, sondern ausdrücklich beschlossen und Teil der Beschluss-Sammlung werden.^[2]

[1] Dazu auch KG Berlin, Urteil v. 28.9.2009, 14 U 74/08; OLG Dresden, Beschluss v. 30.10.2008, 3 W 0845/08, ZMR 2009, S. 301

[2] Siehe hierzu auch Muster-Ermächtigungsbeschluss in Elzer, Hausgeldinkasso: Gerichtliche Beitreibung von Hausgeld, Abschn. 1.4.2 Beschluss oder Vereinbarung.