Hausgeldinkasso: Versorgungssperre, Entziehung u. a. (WEMoG) / 2.2.1 Zweck, Zeitpunkt und Inhalt der Abmahnung

Die Abmahnung soll einerseits den Wohnungseigentümer warnen und ihm Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens geben, andererseits den übrigen Wohnungseigentümern eine sichere Entscheidungsgrundlage für den Entziehungsbeschluss verschaffen. Sie muss das beanstandete Fehlverhalten dokumentieren und den Abgemahnten darauf hinweisen, dass dieses Verhalten nicht mehr länger toleriert wird.^[1] Ferner muss sie darüber informieren, was zu tun ist, um eine Entziehung zu vermeiden. Die Abmahnung muss deshalb das Fehlverhalten, das dem Abgemahnten zum Vorwurf gemacht wird, konkret bezeichnen und somit hinreichend bestimmt sein.^[2] Sie soll dem Wohnungseigentümer das als Entziehungsgrund beanstandete Fehlverhalten vor Augen führen, verbunden mit der Aufforderung, das Verhalten zur Vermeidung eines Entziehungsbeschlusses aufzugeben oder zu ändern.^[3]

Diese Anforderungen an die Bestimmtheit der Abmahnung sind unabhängig davon, ob diese in Form eines Beschlusses oder in Form eines Schreibens des Verwalters oder eines Wohnungseigentümers erfolgt.^[4]

Geht es um den Missbrauch der Rechtswahrnehmung, ist es erforderlich, aber auch ausreichend, wenn der abgemahnte Wohnungseigentümer der Abmahnung den gegen ihn erhobenen Missbrauchsvorwurf in seinem Wesenskern entnehmen und erkennen kann, an welcher Ausprägung seiner Rechtswahrnehmung dieser Vorwurf festgemacht wird.^[5] Das lässt sich auch und unter Umständen sogar noch besser durch die Benennung eines oder mehrerer aussagekräftiger Beispielsfälle erreichen.^[6] Soll dem Wohnungseigentümer beispielsweise vorgehalten werden, dass er seine Eigentümerrechte missbraucht, darf sich die Abmahnung nicht auf die Beschreibung seines Antrags-, Abstimmungs- oder Klageverhaltens beschränken.^[7] Sie muss ihm vielmehr auch vor Augen führen, was die beanstandete Wahrnehmung der Eigentümerrechte rechtsmissbräuchlich macht und aus welchen konkreten Umständen der Missbrauch der Antrags-, Beschlussanfechtungs- oder sonstigen Eigentümerrechte abgeleitet wird. Dazu muss die Abmahnung die Vorgänge, die sie ausgelöst haben, nicht im Einzelnen auflisten und auch nicht beschreiben, welche konkreten Verhaltensweisen künftig Ausdruck des beanstandeten Rechtsmissbrauchs sein könnten.

Fassen die Wohnungseigentümer einen Entziehungsbeschluss, mahnen sie aber versehentlich zuvor nicht ab, macht der Entziehungsbeschluss dem betroffenen Wohnungseigentümer wenigstens klar, dass die anderen Wohnungseigentümer seine Pflichtwidrigkeiten nicht länger hinnehmen wollen. Der Entziehungsbeschluss ist dann als die notwendige Abmahnung auszulegen/umzudeuten, der in der Regel aber ein weiterer Entziehungsbeschluss folgen muss.^[8] War der Entziehungsbeschluss allerdings nicht konkret genug, kann er nicht in eine Abmahnung umgedeutet werden. Stellt der Entziehungsbeschluss inhaltlich eine Abmahnung dar, entfällt die Wirkung der Erklärung nicht dadurch, dass der Beschluss später aus anderen Gründen für ungültig erklärt wird.^[9]

Musterschreiben: Abmahnung eines Wohnungseigentümers im Vorfeld eines Entziehungsbeschlusses

Frau/Herrn

_____________[Name und Anschrift des Wohnungseigentümers]

_____________

WEG ________-straße

Abmahnung

Sehr geehrte(r) Frau/Herr __________,

Sie haben am ______ [Datum] ________________ [genaue und konkrete Benennung des Fehlverhaltens].

Ich mahne Sie deshalb ab. Kommt es erneut mehrfach zu vergleichbarem Fehlverhalten, kommt es auch in Betracht, von Ihnen die Veräußerung Ihres Wohnungseigentums zu verlangen.

Mit freundlichen Grüßen

Verwaltung

[1] LG München I, Urteil v. 22.9.2008, 1 S 6883/08, ZWE 2009 S. 35, 37.

[2] BGH, Urteil v. 5.4.2019, V ZR 339/17, NZM 2019 S. 317 Rn. 20.

[3] BGH, Urteil v. 5.4.2019, V ZR 339/17, NZM 2019 S. 317 Rn. 21; BGH, Beschluss v. 25.1.2018, V ZR 141/17, NJW-RR 2018 S. 649 Rn. 10; BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 2/11, NJW 2011 S. 3026 Rn. 8; zum Mietrecht BGH, Urteil v. 20.2.2008, VIII ZR 139/07, NJW 2008 S. 1303 Rn. 7.

[4] BGH, Urteil v. 5.4.2019, V ZR 339/17, NZM 2019 S. 317 Rn. 20.

[5] BGH, Urteil v. 5.4.2019, V ZR 339/17, NZM 2019 S. 317 Rn. 21.

[6] BGH, Urteil v. 5.4.2019, V ZR 339/17, NZM 2019 S. 317 Rn. 21.

[7] BGH, Urteil v. 5.4.2019, V ZR 339/17, NZM 2019 S. 317 Rn. 21.

[8] BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 2/11, NJW 2011 S. 3026 Rn. 8; siehe auch Bub/von der Osten, FD-MietR 2011, 321989.

[9] BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 2/11, NJW 2011 S. 3026 Rn. 8.