Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen / 8.2 Sonderregelung bei Eigentumswohnungen

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften kommen nach Auffassung der Finanzverwaltung^[1] 2 Varianten in Betracht:

1. Variante (Normalfall)

   Die Aufwendungen für regelmäßig wiederkehrende Dienstleistungen (z. B. Reinigung des Treppenhauses, Hausmeister, Gartenpflege) sind grundsätzlich im Jahr der Vorauszahlung zu berücksichtigen. Einmalige Aufwendungen (z. B. für Handwerkerleistungen) sollen dagegen erst in dem Jahr berücksichtigt werden, in dem die Jahresabrechnung im Rahmen der Eigentümerversammlung genehmigt worden ist.

2. Variante (einfache Lösung)

   Die gesamten Aufwendungen werden im Jahr der Genehmigung der Jahresabrechnung geltend gemacht.

   Diese Methode bedeutet insbesondere bei Eigentümergemeinschaften mit einem vom Kalenderjahr abweichenden Geschäftsjahr eine erhebliche Vereinfachung, da die Aufwendungen nicht mehr auf die Kalenderjahre aufgeteilt werden müssen. Die Finanzverwaltung lässt aber auch bei Eigentümergemeinschaften mit abweichendem Geschäftsjahr die in diesem Fall nicht zu empfehlende Geltendmachung nach der 1. Variante zu.

Die Entscheidung, die Steuerermäßigung hinsichtlich der Aufwendungen für die regelmäßig wiederkehrenden Dienstleistungen im Jahr der Vorauszahlung und für die einmaligen Aufwendungen im Jahr der Beschlussfassung oder für die gesamten Aufwendungen die Steuerermäßigung erst im Jahr der Beschlussfassung in Anspruch zu nehmen, hat jeder einzelne Eigentümer im Rahmen seiner Einkommensteuererklärung zu treffen.^[2]

Instandhaltungsrücklage

Bei Eigentumswohnungen werden Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten in den meisten Fällen aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt. Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage gilt steuerlich noch nicht als Abfluss beim Wohnungseigentümer. Erst die Entnahme aus der Rücklage durch den Verwalter bei Bezahlung der Handwerkerrechnungen stellt den Abfluss dar. Damit ist zu diesem Zeitpunkt die Zahlung i. S. d. § 35a Abs. 3 EStG erfolgt. Die Finanzverwaltung räumt dem Steuerzahler die Möglichkeit ein, die aus der Instandhaltungsrücklage finanzierten Aufwendungen entweder

• im Jahr des Abflusses aus der Instandhaltungsrücklage oder
• im Jahr der Genehmigung der Jahresabrechnung, die den Abfluss aus der Instandhaltungsrücklage beinhaltet,

geltend zu machen.^[3] Das Gleiche gilt für Sonderumlagen der Wohnungseigentümer für größere Reparaturen.

Einmalige Aufwendungen, wie z. B. Handwerkerrechnungen, die nicht aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden, sollen nach Auffassung der Finanzverwaltung erst im Jahr der Genehmigung der Jahresabrechnung berücksichtigt werden.^[4]

M. E. sind auch einmalige Aufwendungen in dem Jahr zu berücksichtigen, in dem sie vom Verwalter aus den Hausgeldvorauszahlungen oder aus einer Sonderumlage vom Verwalter geleistet wurden.

Abweichendes Wirtschaftsjahr

Hat sich der Wohnungseigentümer bei einer Abrechnung mit einem abweichenden Wirtschaftsjahr dafür entschieden, die gesamten Aufwendungen erst in dem Jahr geltend zu machen, in dem die Jahresabrechnung im Rahmen der Eigentümerversammlung genehmigt worden ist, hat das zur Folge, dass hinsichtlich der regelmäßig wiederkehrenden Dienstleistungen die Aufwendungen des abweichenden Wirtschaftsjahres maßgebend sind. Eine davon abweichende andere zeitanteilige Aufteilung der Aufwendungen ist nicht möglich. Auch für den Fall, dass die Beschlussfassungen über die Jahresabrechnungen für 2 Kalenderjahre in einem Kalenderjahr getroffen werden, kann die Entscheidung für alle in einem Jahr genehmigten Abrechnungen, die Steuerermäßigung im Jahr der Vorauszahlung oder in dem der Beschlussfassung in Anspruch zu nehmen, nur einheitlich getroffen werden.^[5]

[1] BMF, Schreiben v. 9.11.2016, Rz. 47, BStBl 2016 I S. 1213.

[2] BMF, Schreiben v. 9.11.2016, Rz. 48, BStBl 2016 I S. 1213.

[3] BMF, Schreiben v. 9.11.2016, Rz. 47, BStBl 2016 I S. 1213.

[4] BMF, Schreiben v. 9.11.2016, Rz. 47 Satz 2, BStBl 2016 I S. 1213.

[5] BMF, Schreiben v. 9.11.2016, Rz. 48, BStBl 2016 I S. 1213.